목차

1. 집주인이 다른 사람들한테도 똑같이 계약했대요, 제 돈은요?
2. 계약서엔 대출 없다고 했는데 나중에 보니 근저당 있어요
3. 집주인 도박 빚 때문에 경매 넘어가면 저는 어떻게 되나요?

Q1. 집주인이 다른 사람들한테도 똑같이 계약했대요, 제 돈은요?

정말 멘탈 나갔어요. 작년 11월에 전세 2억 5천으로 들어왔는데, 이번 달에 알게 된 사실인데 이 집으로 저 말고도 다른 세입자들이 3명이나 더 있대요. 집주인이 우리 모두한테 똑같이 "이 집 주인 저예요"라고 속이고 돈 받아먹은 거래요. 지금 집주인은 전화도 안 받고 잠수 탔고요. 다른 피해자들이랑 같이 경찰서 가서 고소는 했는데, 경찰이 "형사사건은 처벌만 하는 거고 돈은 민사로 따로 받아야 한다"는데 집주인이 도망간 상황에서 소송한다고 돈 받을 수 있나요? 정부가 전세사기 피해자 돕는다는데 저도 받을 수 있어요?

A. 관련 문의 답변

형사고소와 민사소송은 목적이 다르지만, 형사소송법 제25조의2 배상명령을 신청하면 형사재판에서 손해배상까지 함께 받을 수 있고, 전세사기피해지원법으로 정부 지원도 가능합니다. 

형사사건과 민사사건은 분명히 구별됩니다. 형법 제347조 사기죄는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다"고 규정하여 범죄자를 처벌하는 것이 목적이지, 피해자가 돈을 돌려받는 것과는 직접적인 관련이 없어요. 그러나 형사소송법 제25조의2 배상명령 제도를 활용하시면 형사재판이 진행되는 동안 법원에 배상명령을 신청하여 유죄 판결이 나올 때 동시에 손해배상 결정도 받으실 수 있습니다. 이 배상명령은 민사 확정판결과 똑같은 효력이 있어서 강제집행이 가능하고, 별도로 민사소송을 제기하는 번거로움을 줄일 수 있어요.

물론 임대인이 재산을 숨기거나 행방불명 상태라면 실제로 돈을 받기는 어려울 수 있습니다. 이런 경우에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 반드시 활용하셔야 해요. 이 법에 따라 피해자로 인정받으면 ① 주택도시기금 우선 지원(전세보증금 대출 우대 금리, 최대 5억원), ② 피해 주택 우선 매입(LH나 지자체가 집을 사서 저렴하게 임대), ③ 법률 상담 및 소송비용 지원을 받을 수 있습니다. 신청은 관할 지자체(시·군·구청) 전세사기피해지원위원회에 경찰 고소 접수증, 계약서 등을 제출하면 되고, LH 전세피해지원센터(1600-1004)에 전화해도 자세히 안내받을 수 있어요.

Q2. 계약서엔 대출 없다고 했는데 나중에 보니 근저당 있어요

진짜 화가 너무 나요. 4개월 전에 전세 2억 9천으로 이사 왔는데, 계약할 때 집주인이 "저희 집은 깨끗해요, 대출 절대 없어요"라고 확실하게 말했거든요. 그래서 안심하고 계약했는데 최근에 등기부등본 떼어보니까 제가 계약하기 보름 전에 은행 근저당 2억 3천이 설정돼 있더라고요. 집주인한테 따졌더니 "그때 급한 일 있어서 잠깐 빌린 거다, 곧 다 갚는다"면서 대충 얼버무리는데 이거 완전 사기 아닌가요? 지금 집값이 4억 정도인데 근저당 2억 3천에 제 전세금 2억 9천이면 총 5억 2천이에요. 제 보증금 날아가는 거 아니에요?

A. 관련 문의 답변

임대인이 계약에 중요한 영향을 주는 근저당 설정 사실을 고의로 숨기고 거짓말한 것은 민법 제110조 사기에 해당하며, 계약 취소와 형사 고소가 모두 가능합니다. 

말씀하신 사례는 전형적인 전세사기입니다. 민법 제110조는 "사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다"고 규정하는데, 임대인이 선순위 담보권(근저당권) 존재를 의도적으로 감추고 "대출 없다"고 거짓말한 것은 명백한 사기 행위예요. 대법원 판례(2009도6788)에서도 "임대인이 선순위 권리관계를 고의로 은폐하여 임차인을 속인 경우 사기죄가 성립한다"고 분명히 판시했습니다. 형법 제347조 사기죄에 따르면 "사람을 기망하여 재물을 편취한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금"에 처해지므로 형사 처벌도 충분히 가능해요.

법적 대응은 민사와 형사 양쪽으로 동시에 진행하는 것이 가장 효과적입니다. 민사적으로는 ① 내용증명으로 사기를 이유로 계약 취소 의사를 명확히 통지, ② 전세보증금 전액 및 손해배상 청구, ③ 임대인이 거부하면 계약 취소 및 원상회복 청구 소송 제기, ④ 승소 후 강제집행으로 돈 받기가 가능합니다. 형사적으로는 ① 경찰이나 검찰에 사기죄 고소장 제출, ② "대출 없다"고 한 집주인 발언 증거(녹음, 문자메시지) 제출, ③ 형사소송법 제25조의2 배상명령 신청으로 형사재판에서 보증금 회수까지 한 번에 처리할 수 있어요. 민·형사를 함께 진행하면 집주인에게 강력한 압박을 줘서 빠른 합의를 이끌어낼 수도 있습니다.

Q3. 집주인 도박 빚 때문에 경매 넘어가면 저는 어떻게 되나요?

정말 불안해서 잠을 못 자겠어요. 전세 1억 5천으로 들어온 지 3개월인데, 지난주에 집주인한테 험악한 사람들이 와서 "도박 빚 갚아라, 안 갚으면 집 넘긴다"고 소리 지르는 걸 봤거든요. 알아보니까 집주인이 불법 도박으로 빚이 엄청 많은 다중채무자래요. 계약할 때는 전혀 몰랐고 멀쩡한 사람인 줄만 알았어요. 등기부등본에는 근저당 같은 게 없긴 한데 사채 빚이 많으면 나중에 경매로 넘어가면 제 보증금은 어떻게 돼요? 지금이라도 계약 취소하고 빠져나올 수 있나요?

A. 관련 문의 답변

임대인의 채무 과다 사실만으로는 계약 취소가 어렵지만, 보증금 회수 위험이 있으므로 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령 등 사전 보호조치가 반드시 필요합니다. 

법적으로 이 케이스는 미묘한 부분이 있습니다. 민법 제110조 사기에 의한 취소는 상대방이 중요한 사실을 적극적으로 거짓말하거나 고의로 숨긴 경우에만 적용되는데, 단순히 개인 채무가 많다는 사실을 알리지 않은 것만으로는 사기로 인정받기 쉽지 않아요. 등기부등본상 근저당이 없다면 귀하는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 보유하고 있고, 사채 채권은 등기되지 않은 일반 채권이라 법적 순위상 귀하의 전세권이 우선합니다. 그러나 실제로 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어가는 경우 보증금 전액 회수가 어려워질 수 있는 것도 사실이에요.

지금 당장 취할 수 있는 보호 방법은 다음과 같습니다. ① 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령: 계약기간 중이라도 보증금 회수 우려가 있으면 법원에 신청해서 임차권을 등기하고 확정일자 효력을 유지하면서 이사할 수 있어요. ② 민법 제303조 전세권설정등기: 임대인이 동의하면 전세권을 등기하여 물권으로서 훨씬 강력한 법적 보호를 받을 수 있습니다(동의 필요). ③ 민사집행법 제276조 가압류: 보증금 회수 불능 위험이 크면 법원에 가압류를 신청해서 임대인이 부동산을 함부로 처분하지 못하도록 막을 수 있어요. ④ 조기 계약 해지 협상: 임대인에게 "채무 문제로 주거 안정이 위협받으니 계약을 조기 종료하고 보증금을 돌려달라"고 제안하고, 거부하면 위 법적 조치들을 진행하시면 됩니다.

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