목차

1. 집주인이 빚쟁이한테 쫓기는데 제 보증금 안전한가요?
2. 전세사기로 고소했는데 보증금은 어떻게 받나요?
3. 계약할 때 근저당 숨긴 거 사기 아닌가요?

Q1. 집주인이 빚쟁이한테 쫓기는데 제 보증금 안전한가요?

전세 2억으로 들어온 지 5개월 됐는데요. 며칠 전에 집주인한테 무서운 사람들이 찾아와서 "돈 갚으라"며 소리 지르는 거 보고 깜짝 놀랐어요. 나중에 알아보니 집주인이 여기저기 빚이 엄청 많은 다중채무자래요. 저는 계약할 때 아무것도 몰랐고 집주인이 정상적인 사람인 줄 알았거든요. 등기부등본에는 근저당이 없는데, 사채업자들한테 빚이 엄청 많은 것 같아요. 이러면 나중에 제 보증금이 위험한 거 아닌가요? 계약을 취소하고 지금이라도 나갈 수 있을까요? 아니면 계속 살아야 하나요? 너무 불안해요.

A. 관련 문의 답변

임대인의 채무 과다만으로는 민법 제110조 사기 취소 사유가 아니나, 보증금 회수 위험 시 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령·가압류 등 보전 조치가 필수입니다. 

이 상황은 법적으로 복잡한 문제입니다. 민법 제110조(사기에 의한 취소)는 임대인이 중요 사실을 적극적으로 은폐하거나 거짓말한 경우에 적용되는데, 단순히 개인 채무가 많다는 사실을 알리지 않은 것만으로는 사기로 인정받기 어려워요. 계약 당시 등기부등본상 근저당이 없었다면 임대인이 숨긴 게 아니니까요. 등기부등본상 근저당이 없다면 귀하의 대항력(전입신고 + 점유) 및 우선변제권은 여전히 유효하며, 사채 채권은 등기되지 않은 일반 채권이므로 주택임대차보호법 제3조의2(우선변제권) 상 귀하의 전세권보다 후순위입니다. 법적으로는 귀하가 우선이에요. 다만 실질적으로 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어가면 보증금 전액 회수에 어려움이 생길 수 있습니다.

현재 취할 수 있는 법적 보호 수단은 다음과 같습니다. ① 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령: 계약이 끝나지 않았어도 보증금 회수가 우려되면 법원에 신청하여 확정일자 효력을 유지한 채 이사 갈 수 있습니다. 집에서 나가더라도 전세권을 보호받을 수 있어요. ② 민법 제303조 전세권설정등기: 임대인이 동의하면 전세권을 등기하여 물권으로 더욱 강력하게 보호받을 수 있습니다(임대인 동의 필요). ③ 민사집행법 제276조 가압류: 보증금 반환 불능 위험이 크면 법원에 가압류를 신청하여 임대인이 부동산을 마음대로 처분하지 못하도록 차단합니다. 집이 경매로 넘어가기 전에 가압류를 걸어두면 귀하의 권리를 보호할 수 있어요. ④ 조기 계약 해지 협상: 임대인에게 "채무 문제로 주거 불안이 크니 계약을 조기 종료하고 보증금을 돌려달라"고 제안하고, 거부 시 법적 조치를 진행하세요. 주택임대차보호법 제6조의2(임차인의 계약 해지권)도 검토 가능합니다. 집이 경매로 넘어가기 전에 빨리 조치하는 게 중요합니다.

Q2. 전세사기로 고소했는데 보증금은 어떻게 받나요?

1년 전에 전세 2억 4천으로 들어왔는데 알고 보니 집주인이 이 집으로 여러 명한테 전세사기를 쳤대요. 저 말고도 피해자가 5명이나 더 있고, 집주인은 돈 다 챙겨서 잠적한 상태예요. 경찰에 고소는 했지만 집주인을 아직 못 잡았고요. 상담받아보니 "형사고소는 처벌만 하는 거고 돈 받으려면 민사소송 따로 해야 한다"는데, 집주인이 도망간 상황에서 민사소송이 무슨 소용이 있나요? 전세사기 피해자한테 나라에서 도와준다는 말도 들었는데 구체적으로 어떻게 받을 수 있나요? 정부 지원은 어디서 신청하는 건가요?

A. 관련 문의 답변

형사 처벌과 보증금 회수는 별개이나 형사소송법 제25조의2 배상명령으로 동시 진행 가능하고, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 정부 지원을 받을 수 있습니다. 

형사고소와 민사소송은 목적이 다릅니다. 형법 제347조(사기죄)는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다"고 규정하여 가해자를 처벌하는 것이고, 피해자가 직접 돈을 돌려받는 것과는 별개예요. 형사 처벌은 국가가 범죄자를 벌하는 거고, 돈 회수는 피해자가 직접 해야 하는 거죠. 하지만 형사소송법 제25조의2(배상명령)를 신청하면 형사 재판에서 배상 결정을 함께 받을 수 있으며, 이는 민사 판결과 동일한 효력이 있어 강제집행이 가능합니다. 별도로 민사소송법 제195조 기준 민사소송도 가능하지만, 임대인이 재산을 은닉했거나 소재불명이면 실제 회수는 어려울 수 있습니다. 집주인이 도망갔어도 재산만 찾으면 회수할 수 있어요.

이럴 때 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 적극 활용해야 합니다. 이 법에 따라 피해자로 인정받으면 ① 주택도시기금 우선 지원(전세보증금 대출 우대금리, 최대 5억원 한도), ② 피해 주택 우선 매입(LH나 지자체가 해당 주택을 매입 후 저렴하게 임대), ③ 법률 지원 및 소송비용 지원 혜택을 받을 수 있어요. 신청은 관할 지자체(시·군·구청) 전세사기피해지원위원회에 피해 증명 서류(경찰 고소 접수증, 계약서, 등기부등본, 다른 피해자 확인서 등)를 제출하면 되고, 심의를 거쳐 피해자로 인정되면 각종 지원을 받을 수 있습니다. 한국토지주택공사(LH) 전세피해지원센터(1600-1004)에서 전화 상담도 가능하니 적극 활용하세요. 민사소송도 진행하되, 회수 가능성이 낮으면 정부 지원에 집중하는 것이 현실적입니다. 집주인을 못 찾아도 정부 지원은 받을 수 있으니 포기하지 마세요.

Q3. 계약할 때 근저당 숨긴 거 사기 아닌가요?

7개월 전에 전세 3억으로 들어왔어요. 계약 당시 집주인이 "대출 전혀 없고 완전히 깨끗한 집"이라고 해서 믿고 들어왔는데요. 최근에 등기부등본 떼보니까 제가 계약하기 한 달 전에 2억 6천 근저당이 설정돼 있더라고요. 집주인한테 물어봤더니 "그때 급하게 돈이 필요해서 대출받았다, 미안하다"며 대충 넘어가려고 하는데 이게 명백한 사기 아닌가요? 지금 집값 알아보니까 4억 1천 정도 하는데, 근저당 2억 6천에 제 전세 3억이면 총 5억 6천이잖아요. 제 보증금 완전 위험한 거 맞죠? 계약 취소하고 나갈 수 있나요?

A. 관련 문의 답변

임대인이 계약 체결에 중대한 영향을 미치는 근저당 설정 사실을 고의로 은폐한 행위는 민법 제110조 사기 및 형법 제347조 사기죄에 해당하여 계약 취소 및 형사 고소가 모두 가능합니다. 

말씀하신 상황은 명백한 전세사기입니다. 민법 제110조(사기·강박에 의한 의사표시)는 "사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다"고 규정하는데, 임대인이 계약에 중요한 영향을 주는 사실(선순위 근저당권 존재)을 의도적으로 숨긴 것은 사기에 해당해요. 계약 한 달 전에 2억 6천 근저당을 설정해놓고 "대출 전혀 없다"고 거짓말한 건 명백한 기망 행위입니다. 대법원은 "임대인이 선순위 권리관계를 고의로 은폐하여 임차인을 기망한 경우 사기죄가 성립한다"고 명확히 판시했습니다(대법원 2009도6788). 형법 제347조(사기죄)에 따르면 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금"에 처해지므로 형사처벌도 충분히 가능합니다. 집값 4억 1천에 근저당 2억 6천 + 전세 3억 = 5억 6천이면 귀하의 보증금이 위험한 상황이 맞습니다.

대응 방법은 민사와 형사 두 가지로 나뉩니다. 민사적 대응: ① 내용증명 발송: 사기를 이유로 계약 취소 의사를 명확히 통보합니다. ② 보증금 전액 반환 및 손해배상 청구: 계약 취소와 함께 보증금 전액 반환, 이사 비용, 정신적 손해 등을 청구합니다. ③ 소송 제기: 집주인이 거부하면 계약 취소 및 원상회복 청구 소송을 제기합니다. ④ 강제집행: 승소 후 집주인 재산을 압류하여 회수합니다. 형사적 대응: ① 사기죄 고소장 제출: 경찰 또는 검찰에 형법 제347조 사기죄로 고소장을 제출합니다. ② 증거 제출: 집주인이 "대출 없다"고 한 발언 녹음이나 문자, 등기부등본, 계약서를 증거로 제출합니다. ③ 배상명령 신청: 형사소송법 제25조의2 배상명령으로 형사 절차 내에서 보증금 회수까지 동시에 처리합니다. 민사와 형사를 동시에 진행하는 것이 가장 효과적이며, 형사고소는 집주인에게 강력한 심리적 압박을 주어 조기 합의를 유도할 수 있어요. "급하게 대출받았다"고 인정한 문자나 녹음은 결정적 증거가 되니 반드시 확보하세요.

우리 법률사무소의 전세사기 완전 대응 시스템

사기 행위 완벽 입증 및 형사 고소 전략을 실행합니다. 임대인의 사기 행위(근저당 은폐, 다중 계약, 허위 진술)를 시간대별 증거와 함께 구체적으로 입증하여 형법 제347조 사기죄로 형사 처벌을 확보하고, 형사소송법 제25조의2 배상명령 제도를 활용해 형사 절차 내에서 보증금 회수를 동시에 추진합니다. 10년 이하 징역이라는 무거운 형량으로 집주인을 압박합니다.

임대인 재산 선제 동결 및 추적 시스템을 가동합니다. 임대인이 재산을 은닉하거나 처분하기 전에 민사집행법 제276조 가압류·가처분으로 부동산, 예금, 차량, 퇴직금 등 전체 재산을 긴급 동결하고, 사기 수익금 흐름을 추적하여 회수 가능한 숨겨진 자산을 발굴합니다. 빠른 초동 조치가 보증금 회수의 핵심입니다.

전세사기피해지원법 풀패키지 활용 서비스를 제공합니다. 지자체 전세사기피해지원위원회 신청부터 LH 우선 매입, 주택도시기금 대출 우대, 법률 지원 및 소송비용 지원까지 정부 지원 제도를 총망라하여 신청하고, 피해 인정에 필요한 모든 증빙(고소 접수증, 계약서, 다중 피해자 확인 등)을 완벽하게 준비합니다. 집주인을 못 찾아도 정부 지원은 받을 수 있습니다.

마지막으로, 법률사무소의 '전세사기 토탈 케어 시스템'은 형사 고소, 민사 소송, 정부 지원 신청, 공동 피해자 연대 대응을 동시다발로 진행하여 보증금 회수 가능성을 최대로 끌어올립니다. 전세사기 피해로 고통받고 계시다면 법률사무소에 지금 즉시 긴급 상담을 신청하세요. 정확한 대응 전략과 회수 가능성은 비밀상담을 통해서만 확인하실 수 있습니다.

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