목차

1. 한 집에 여러 명한테 전세 준 거 형사고소하면 돈 받을 수 있나요?
2. 대출 없다고 거짓말했는데 근저당 있었어요, 계약 취소 되나요?
3. 집주인 빚이 많아서 경매 넘어가면 제 전세금은 어떻게 되나요?

Q1. 한 집에 여러 명한테 전세 준 거 형사고소하면 돈 받을 수 있나요?

진짜 황당해서 어이가 없어요. 작년 9월에 전세 3억 2천으로 계약했는데, 최근에 알고 보니 이 집으로 저 포함해서 총 6명이 전세 들어왔대요. 집주인이 같은 집으로 여러 사람한테 각각 "이 집 임대해드릴게요"라고 속이고 전세금을 받아간 거예요. 지금 집주인은 연락 끊기고 도망간 상태고요. 다른 피해자들이랑 모여서 경찰에 사기죄로 고소장 냈는데, 담당 형사가 "형사사건은 범인 잡아서 처벌하는 거고, 피해금은 민사로 따로 소송해야 한다"고 하더라고요. 그런데 집주인이 잠적한 상태에서 민사소송 해봤자 의미가 있을까요? 전세사기 피해자한테 정부가 지원해준다는데 어떻게 받는 건가요?

A. 관련 문의 답변

형사고소와 민사소송은 별개이나, 형사소송법 제25조의2 배상명령 제도로 형사재판에서 손해배상을 동시에 받을 수 있으며, 전세사기피해지원법에 따른 정부 지원도 신청 가능합니다. 

형사절차와 민사절차는 목적이 다릅니다. 형법 제347조 사기죄는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다"고 규정하여 범죄자에 대한 처벌이 목적이지, 피해자의 손해 회복과는 직접적 연관이 없어요. 그러나 형사소송법 제25조의2 배상명령 제도를 이용하면 형사재판 진행 중에 법원에 배상명령을 신청하여 유죄 판결과 함께 손해배상 결정을 받으실 수 있습니다. 이 배상명령 결정은 민사 확정판결과 동일한 집행력이 있어서 별도의 민사소송 없이 강제집행이 가능하고, 소송 비용과 시간을 크게 절약할 수 있어요.

다만 임대인이 재산을 은닉하거나 소재불명인 경우 실제 회수에는 한계가 있을 수 있습니다. 이럴 때는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 적극 활용하셔야 해요. 이 법에 따라 피해자로 인정받으면 ① 주택도시기금 우선 지원(전세보증금 대출 우대금리, 최대 5억원 한도), ② 피해 주택 우선 매입(LH 또는 지자체가 매입 후 저렴하게 임대), ③ 법률 지원 및 소송비용 지원 혜택을 받을 수 있습니다. 신청은 관할 지자체(시·군·구청) 전세사기피해지원위원회에 경찰 고소 접수증과 계약서 등 피해 증빙 자료를 제출하면 되고, 한국토지주택공사(LH) 전세피해지원센터(1600-1004)에서 상담도 받으실 수 있습니다. 집주인을 찾지 못해도 정부 지원은 받을 수 있으니 반드시 신청하세요.

Q2. 대출 없다고 거짓말했는데 근저당 있었어요, 계약 취소 되나요?

너무 억울해서 잠을 못 자겠어요. 7개월 전에 전세 3억 5천으로 계약했는데, 계약 당시에 집주인이 "우리 집은 완전히 깨끗해요, 대출 한 푼도 없어요"라고 확실하게 말했거든요. 그래서 믿고 들어왔는데 며칠 전에 등기부등본 확인했더니 제가 계약하기 3주 전에 은행 근저당 2억 8천이 설정돼 있더라고요. 집주인한테 항의했더니 "그때 급하게 사업자금 필요해서 잠깐 빌린 거다, 별거 아니다"라며 대수롭지 않게 얘기하는데 이거 명백한 사기 아닌가요? 현재 집값이 4억 8천 정도인데 근저당 2억 8천에 제 전세금 3억 5천이면 총 6억 3천이에요. 완전 위험한 거 아니에요?

A. 관련 문의 답변

임대인이 계약 체결 시 중대한 영향을 미치는 근저당권 설정 사실을 고의로 숨긴 행위는 민법 제110조 사기에 해당하며, 계약 취소와 형사 고소 모두 가능합니다. 

말씀하신 사례는 명백한 전세사기입니다. 민법 제110조는 "사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다"고 규정하는데, 임대인이 선순위 담보권(근저당권) 존재 사실을 의도적으로 감추고 "대출 없다"고 거짓말한 것은 전형적인 사기 행위예요. 대법원 판례(2009도6788)에서도 "임대인이 선순위 권리관계를 고의로 은폐하여 임차인을 기망한 경우 사기죄가 성립한다"고 명확히 판시했습니다. 형법 제347조 사기죄에 따르면 "사람을 기망하여 재물을 편취한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금"에 처해지므로 형사 처벌도 충분히 가능합니다. 집값 4억 8천에 근저당 2억 8천, 전세금 3억 5천이면 귀하의 보증금 회수가 위험한 상황이 맞습니다.

법적 대응은 민사와 형사 두 가지 측면에서 동시에 진행하는 것이 효과적입니다. 민사적으로는 ① 내용증명으로 사기를 이유로 한 계약 취소 의사를 명확히 통지하고, ② 전세보증금 전액 반환 및 손해배상을 청구하며, ③ 임대인이 거부하면 계약 취소 및 원상회복 청구 소송을 제기하고, ④ 승소 후 강제집행 절차를 진행하시면 됩니다. 형사적으로는 ① 경찰 또는 검찰에 사기죄 고소장을 제출하고, ② "대출 없다"고 한 집주인의 발언 녹음이나 문자메시지를 증거로 제출하며, ③ 형사소송법 제25조의2 배상명령을 신청하여 형사 절차에서 보증금 회수까지 동시에 처리할 수 있습니다. 민사와 형사를 병행하면 집주인에게 강력한 압박을 주어 조기 합의를 이끌어내는 효과도 있어요. "대출 없다"는 거짓말의 증거를 반드시 확보하세요.

Q3. 집주인 빚이 많아서 경매 넘어가면 제 전세금은 어떻게 되나요?

정말 불안해서 미칠 것 같아요. 전세 2억 3천으로 들어온 지 6개월 됐는데, 지난주에 집주인한테 무서운 사람들이 찾아와서 "빚 갚아라, 안 갚으면 집 경매 넘긴다"고 협박하는 걸 직접 봤어요. 나중에 알아보니 집주인이 여러 곳에서 사채를 빌려서 채무가 엄청나게 많은 다중채무자래요. 계약할 때는 전혀 몰랐고 정상적인 사람인 줄만 알았거든요. 등기부등본에는 근저당 같은 게 없긴 한데 사채업자 빚이 많으면 나중에 집이 경매로 넘어갈 때 제 보증금은 어떻게 되나요? 지금이라도 계약 파기하고 나갈 수 있나요?

A. 관련 문의 답변

임대인의 채무 과다 사실만으로는 계약 취소 사유가 되지 않으나, 보증금 회수 위험이 실재하므로 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령 등 사전 보호 조치가 필수입니다. 

법적으로 볼 때 이 상황은 복잡한 면이 있습니다. 민법 제110조 사기에 의한 취소는 상대방이 중요한 사실을 적극적으로 거짓말하거나 고의로 은폐한 경우에 적용되는데, 단순히 개인적인 채무가 많다는 사실을 알리지 않은 것만으로는 사기로 인정받기 어려워요. 등기부등본상 근저당이 없다면 귀하는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가지고 있고, 사채 채권은 등기되지 않은 일반 채권이라 법적 순위상 귀하의 전세권이 우선입니다. 하지만 실제로 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어가는 경우 보증금 전액 회수가 어려울 수 있는 게 현실이에요.

현재 상황에서 취할 수 있는 법적 보호 조치는 다음과 같습니다. ① 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령: 계약기간 중이라도 보증금 회수 우려가 있으면 법원에 신청하여 임차권을 등기하고 확정일자 효력을 유지하면서 이사할 수 있습니다. ② 민법 제303조 전세권설정등기: 임대인 동의하에 전세권을 등기하면 물권으로서 더욱 강력한 법적 보호를 받을 수 있어요(임대인 동의 필요). ③ 민사집행법 제276조 가압류: 보증금 반환 불능 위험이 크면 법원에 가압류를 신청하여 임대인이 부동산을 임의로 처분하지 못하도록 차단할 수 있습니다. ④ 조기 계약 해지 협상: 임대인에게 "채무 문제로 주거 안정이 위협받으니 계약을 조기 종료하고 보증금을 반환해달라"고 제안하고, 거부 시 위 법적 조치를 진행하시면 됩니다. 집이 경매로 넘어가기 전에 임차권등기명령이나 가압류로 보호장치를 마련하는 것이 가장 중요합니다.

우리 법률사무소의 전세사기 완전 대응 시스템

사기 범죄 완벽 입증 전략을 운영합니다. 임대인의 기망 행위(근저당 은폐, 중복계약, 허위 진술)를 명확히 입증하기 위해 계약서, 녹취록, 문자 대화, 등기부등본 변동 이력을 시간대별로 정밀 분석하여 사기 의도를 과학적으로 증명해냅니다. "대출 없다"는 말 한 마디도 결정적 증거로 만듭니다.

형사·민사 통합 압박 전략을 구사합니다. 형사소송법 제25조의2 배상명령 제도를 활용하여 형사 처벌과 보증금 회수를 한 번에 진행하고, 민사소송과 형사고소를 병행하여 임대인에게 10년 이하 징역이라는 최대 압박을 가해 조기 해결을 유도합니다. 배상명령으로 별도 민사소송 없이 집행력 있는 결정을 받습니다.

재산 추적 및 즉각 동결 대응을 실행합니다. 임대인이 재산을 빼돌리거나 은닉하기 전에 가압류·가처분으로 부동산, 예금, 차량 등 모든 자산을 즉각 동결시키고, 사기 수익금 추적 전문 기술로 회수 가능한 재산을 발굴합니다. 사채업자보다 빠르게 움직여야 보증금을 지킬 수 있습니다.

마지막으로, 법률사무소의 독자적인 '보증금 완전 회수 메커니즘'은 형사 고소, 민사 소송, 정부 지원 신청, 다른 피해자들과의 집단 대응을 동시다발적으로 진행하여 보증금 회수 성공률을 극대화합니다. 전세사기로 힘들어하고 계시다면 지금 당장 법률사무소의 긴급 상담을 받아보세요. 정확한 회수 가능성과 대응 전략은 비밀상담을 통해서만 확인하실 수 있습니다.

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