목차

1. 집주인이 다른 사람들한테도 중복 계약했는데 고소하면 보증금 받을 수 있나요?
2. 계약할 때 대출 없다고 해놓고 알고 보니 근저당 있었어요, 사기죄 되나요?
3. 집주인 빚이 너무 많은데 제 보증금 안전한가요?

Q1. 집주인이 다른 사람들한테도 중복 계약했는데 고소하면 보증금 받을 수 있나요?

작년 9월에 전세 2억 8천으로 들어왔는데, 며칠 전에 알게 된 사실이 이 집으로 저 말고도 다른 사람들이 전세 들어온 게 4건이나 더 있다고 하더라고요. 집주인은 돈만 받아놓고 연락이 안 되는 상태고요. 다른 피해자분들이랑 같이 경찰에 사기죄로 고소장을 넣었는데, 변호사 상담받아보니까 "형사는 처벌만 하는 거니까 돈 돌려받으려면 민사소송을 따로 해야 한다"고 하시던데요. 그런데 집주인이 도망간 상태에서 민사소송을 해봤자 의미가 있을까요? 정부에서 전세사기 피해자한테 지원해준다는 얘기를 들었는데 그건 어떻게 신청하는 건가요?

A. 관련 문의 답변

형사처벌과 보증금 회수는 별개 절차이지만, 형사소송법 제25조의2 배상명령 제도를 활용하면 형사재판 중 손해배상까지 받을 수 있으며, 전세사기피해지원법에 따른 정부 지원도 신청 가능합니다. 

형사고소와 민사소송의 목적은 명확히 구분됩니다. 형법 제347조 사기죄는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다"고 규정하여 가해자를 처벌하는 것이 주된 목적입니다. 따라서 형사재판에서 유죄 판결이 나와도 피해자가 자동으로 돈을 돌려받는 것은 아닙니다. 하지만 형사소송법 제25조의2 배상명령 제도를 활용하면 형사재판 진행 중에 법원에 배상명령을 신청하여 유죄 판결과 함께 손해배상 결정을 받을 수 있습니다. 이 배상명령은 민사 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 별도의 민사소송 없이 강제집행이 가능합니다.

다만 임대인이 재산을 은닉했거나 소재불명 상태라면 실질적인 회수에는 한계가 있을 수 있습니다. 이럴 때는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 적극 활용하셔야 합니다. 이 법에 따라 피해자로 인정받으면 ① 주택도시기금 우선 지원(전세보증금 대출 우대, 최대 5억원 한도), ② 피해 주택 우선 매입(LH 또는 지자체가 매입 후 임대), ③ 법률 지원 및 소송비용 지원을 받을 수 있습니다. 관할 지자체(시·군·구청) 전세사기피해지원위원회에 경찰 고소 접수증과 계약서 등 피해 증명 자료를 제출하시면 되고, LH 전세피해지원센터(1600-1004)에서도 상담받으실 수 있습니다.

Q2. 계약할 때 대출 없다고 해놓고 알고 보니 근저당 있었어요, 사기죄 되나요?

5개월 전에 전세 2억 7천으로 들어왔습니다. 계약할 때 집주인이 "이 집은 깨끗해요, 대출 전혀 없어요"라고 분명히 말했거든요. 그래서 안심하고 들어왔는데 얼마 전에 등기부등본을 확인해보니까 제가 계약하기 한 달 전에 은행 근저당 2억 3천이 설정되어 있더라고요. 집주인한테 따졌더니 "그때 급하게 돈이 필요해서 잠깐 대출받은 거다, 곧 갚을 거다"라면서 대수롭지 않게 얘기하는데요. 지금 집값이 4억 3천 정도인데 근저당 2억 3천에 제 전세금 2억 7천이면 총 5억이잖아요. 이거 상당히 위험한 거 아닌가요?

A. 관련 문의 답변

임대인이 계약 체결에 중대한 영향을 미치는 근저당권 존재 사실을 의도적으로 은폐한 것은 민법 제110조 사기에 해당하며, 계약 취소 및 형사 고소를 모두 할 수 있습니다. 

말씀하신 상황은 명백한 사기에 해당합니다. 민법 제110조는 "사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다"고 규정하는데, 임대인이 선순위 권리관계를 의도적으로 숨기고 "대출 없다"고 거짓말한 것은 전형적인 사기 행위입니다. 대법원 판례(2009도6788)도 "임대인이 선순위 권리관계를 고의로 은폐하여 임차인을 기망한 경우 사기죄가 성립한다"고 명확히 판시했습니다. 형법 제347조 사기죄에 따르면 "사람을 기망하여 재물을 편취한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금"에 처해질 수 있어 형사처벌도 가능합니다.

법적 대응은 민사와 형사 양쪽으로 진행하는 것이 효과적입니다. 민사적으로는 ① 내용증명으로 사기를 이유로 한 계약 취소 의사 통지, ② 보증금 전액 반환 및 손해배상 청구, ③ 집주인이 거부할 경우 계약 취소 및 원상회복 청구 소송 제기, ④ 승소 후 강제집행 진행이 가능합니다. 형사적으로는 ① 경찰 또는 검찰에 사기죄 고소장 제출, ② "대출 없다"고 한 집주인 발언 녹음이나 문자 증거 제출, ③ 배상명령 신청으로 형사 절차에서 보증금 회수까지 동시에 진행할 수 있습니다. 민사와 형사를 동시에 진행하면 집주인에게 강한 압박을 주어 조기 합의를 유도하는 효과도 있습니다.

Q3. 집주인 빚이 너무 많은데 제 보증금 안전한가요?

전세 1억 8천으로 들어온 지 4개월 됐는데, 며칠 전에 집주인한테 무서운 사람들이 찾아와서 "빚 갚아라, 안 갚으면 가만 안 둔다"며 협박하는 걸 직접 목격했습니다. 나중에 알아보니 집주인이 사채 여러 곳에서 빌린 돈이 엄청나다고 하더라고요. 계약할 때는 전혀 몰랐고 정상적인 사람인 줄 알았거든요. 등기부등본에는 근저당 같은 게 없는데 사채업자 빚이 많으면 나중에 제 보증금 못 받는 거 아닌가요? 지금이라도 계약 파기하고 나가고 싶은데 가능한가요?

A. 관련 문의 답변

임대인의 채무 과다 사실만으로는 계약 취소 사유가 되지 않지만, 보증금 회수 위험이 현실적이므로 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령 등 선제적 보전조치가 필요합니다. 

법적으로 볼 때 이 상황은 복잡합니다. 민법 제110조 사기에 의한 취소는 상대방이 중요한 사실을 적극적으로 거짓말하거나 고의로 숨긴 경우에 적용되는데, 단순히 개인적인 채무가 많다는 사실을 알리지 않았다는 것만으로는 사기로 인정받기 어렵습니다. 등기부등본상 근저당이 없다면 귀하는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가지고 있고, 사채 채권은 등기되지 않은 일반 채권이라 법적으로는 귀하의 전세권이 우선입니다. 하지만 실질적으로는 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금 회수에 어려움이 생길 수 있는 게 사실입니다.

현재 상황에서 취할 수 있는 법적 보호 조치는 다음과 같습니다. ① 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령: 계약기간 중이라도 보증금 회수 우려가 있으면 법원에 신청하여 임차권을 등기하고 확정일자 효력을 유지하면서 이사할 수 있습니다. ② 민법 제303조 전세권설정등기: 임대인이 동의하면 전세권을 등기하여 물권으로서 더 강력한 보호를 받을 수 있습니다. ③ 민사집행법 제276조 가압류: 보증금 반환 불능 위험이 큰 경우 법원에 가압류를 신청하여 임대인의 부동산 임의 처분을 차단할 수 있습니다. ④ 조기 계약 해지 협상: 임대인에게 "채무 문제로 주거 안정이 위협받으니 계약을 조기 종료하고 보증금을 반환해달라"고 요구하고, 거부 시 위의 법적 조치를 취하시면 됩니다.

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