목차

1. 집주인이 전세금 안 줘서 월세로 살고 있는데 손해배상 되나요?
2. 전세금 소송 중 든 비용 패소한 집주인한테 청구 가능한가요?
3. 전세금 안 받으면 이자는 어떻게 계산되는 건가요?

Q1. 집주인이 전세금 안 줘서 월세로 살고 있는데 손해배상 되나요?

작년 7월에 전세 끝났는데 집주인이 돈 없다고 전세금을 안 돌려줘서 지금까지 월세방 살고 있어요. 월 65만 원씩 내고 있고 벌써 9개월째라서 585만 원이나 나갔거든요. 원래는 전세금 받아서 바로 다른 전세로 옮기려고 했는데 돈을 못 받으니까 어쩔 수 없이 월세 계약할 수밖에 없었어요. 이제 소송 준비하려는데 이렇게 어쩔 수 없이 월세로 살면서 낸 돈도 나중에 집주인한테 청구할 수 있을까요? 전세금도 못 받고 월세까지 계속 나가니까 진짜 억울해요.

A. 관련 문의 답변

전세금을 제때 반환받지 못해 불가피하게 지출한 월세는 민법 제393조의 통상손해로 인정되어 합리적 범위 내에서 손해배상 청구가 가능합니다. 

말씀하신 상황은 집주인의 채무불이행으로 생긴 직접 손해예요. 민법 제393조는 채무불이행으로 인한 손해배상 범위를 정하고 있는데요. 전세금을 정상적으로 받았다면 새 전세 계약 체결이 가능했을 텐데, 그러지 못해서 월세로 살 수밖에 없었다는 인과관계가 명확하기 때문입니다. 실제로 법원 판례에서도 "전세금 미반환으로 전세 재계약이 불가능해져 월세 부담하게 된 경우, 이는 통상 발생하는 손해"로 인정하고 있어요. 다만 청구하려는 월세 금액이 그 지역의 일반 시세와 비교해 합리적이어야 법원에서 받아들입니다.

손해배상 청구하려면 확실한 증거 확보가 중요해요. 현재 사는 월세 계약서, 매월 임대료 납부 증빙(계좌이체 내역), 이전 전세 계약 종료 증명이 필수고요. 여기에 더해서 전세 매물 알아봤는데 전세금 없어서 계약 못 했다는 사실을 보여주는 부동산 중개사와의 문자나 상담 기록이 있으면 더욱 강력합니다. 월 65만 원씩 9개월간 총 585만 원이 해당 지역 평균 월세 수준임을 입증할 수 있다면, 소장 작성할 때 청구금액에 넣어서 충분히 인정받으실 수 있어요. 모든 지출 증빙 철저히 보관하시고 소송 준비할 때 빠짐없이 포함시키세요.

Q2. 전세금 소송 중 든 비용 패소한 집주인한테 청구 가능한가요?

전세금 돌려받으려고 소송하려는데 변호사 선임하는 데도 돈 들고, 법원 인지대나 송달료도 내야 하고, 감정평가까지 받으면 수백만 원 든다던데요. 소송이 1년 넘게 걸릴 수도 있다는데 그동안 제가 계속 돈만 쓰는 건가요? 나중에 이기면 이렇게 소송하면서 쓴 비용들 집주인한테 다시 받을 수 있는지 궁금해요. 아니면 제가 그냥 손해 보는 건가요? 전세금도 못 받았는데 소송 비용까지 제 돈으로 내야 한다니 부담이 너무 커요.

A. 관련 문의 답변

민사소송법 제98조에 따라 소송비용은 패소한 당사자가 부담하며, 인지대·송달료·감정비 및 법원이 인정하는 변호사 비용은 소송비용 확정 절차로 회수할 수 있습니다. 

소송 진행하면서 드는 비용은 법원 관련 비용이랑 변호사 비용으로 나뉘어요. 먼저 법원 비용부터 설명하면, 민사소송법 제98조는 소송비용을 패소한 쪽이 부담하도록 명시하고 있습니다. 여기에는 인지대, 송달료, 감정평가 비용 등이 다 포함되며, 승소 판결 받으시면 별도의 소송비용 확정 신청 절차를 통해 집주인에게 청구하실 수 있어요. 감정평가 비용은 경우에 따라 수십만 원에서 백만 원 넘을 수도 있는데, 이것도 전액 청구 대상입니다. 변호사 비용은 실제로 내신 수임료 전체를 돌려받기는 어렵고, 법원이 정한 변호사 보수액 기준에 따라 일부(실제 비용의 약 10~20%)만 소송비용으로 인정받을 수 있습니다.

핵심은 이런 비용들을 처음 소 제기할 때부터 청구 항목에 반드시 넣어야 한다는 점이에요. 판결 나온 뒤에 "아, 이것도 청구할 수 있었구나" 하고 추가로 요구하기는 매우 어렵습니다. 승소 판결 확정되면 법원에 소송비용 확정 신청을 별도로 진행하고, 법원이 최종 확정한 금액을 집주인에게 청구할 수 있게 돼요. 그러니까 소송 과정에서 발생하는 모든 비용의 영수증, 영수필 증명서, 지출 내역서를 빠짐없이 보관하셔야 정확한 금액 산정이 가능합니다. 생각보다 큰 금액 될 수 있으니 절대 놓치지 말고 꼼꼼하게 챙기세요.

Q3. 전세금 안 받으면 이자는 어떻게 계산되는 건가요?

전세 계약이 작년 6월 말에 끝났는데 아직까지 전세금 못 받고 있어요. 전세금이 1억 3천만 원인데요. 이제 소송 시작하려고 하는데 지연이자 청구할 수 있다는 얘기 들었어요. 그런데 정확히 언제부터 이자가 붙는 건가요? 계약 만료된 날부터 시작되나요, 아니면 소송 들어가는 날부터인가요? 그리고 이자율은 몇 퍼센트인지도 궁금하고요. 벌써 7개월 넘게 지났는데 이자도 꽤 될 것 같아서 정확히 알고 싶어요.

A. 관련 문의 답변

전세금 지연손해금은 민법 제379조 및 제397조에 근거하여 계약 종료일 익일부터 연 12%의 법정이율로 계산되며, 소송 제기 이전 기간도 모두 포함됩니다. 

지연손해금은 전세 계약 끝난 다음 날부터 실제로 전세금 돌려받는 날까지 계산돼요. **민법 제379조(금전채무 불이행의 손해배상)**와 **민법 제397조(법정이율)**에 따르면, 금전채무 불이행 시 연 12%의 법정이율이 적용되는데요. 말씀하신 경우 작년 6월 말 계약 종료 후 현재까지 약 7개월 지났다면, 1억 3천만 원 × 12% ÷ 12개월 × 7개월로 계산하면 약 910만 원의 지연손해금이 이미 발생한 상태예요. 아직 소송 시작 안 했어도 계약 만료 시점부터 이자는 매일 쌓이고 있는 거죠. 많은 분들이 소송 제기해야 이자가 붙기 시작한다고 오해하시는데, 전혀 그렇지 않아요.

소장 작성하실 때는 청구 취지란에 "전세금 1억 3천만 원 및 이에 대하여 계약 종료일 익일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금"이라고 명확히 적으셔야 합니다. 승소 판결 확정된 뒤에도 집주인이 바로 돈 안 갚으면 12% 이자는 계속 누적되기 때문에, 시간 지날수록 지연손해금은 더욱 불어나게 돼요. 만약 소송이 1년쯤 걸린다면 총 1년 7개월분, 즉 약 1,820만 원의 지연손해금을 청구할 수 있으며, 판결 이후에도 실제 입금일까지 추가로 이자가 발생합니다. 이 금액은 법원에서 자동으로 계산해주니까 별도로 복잡한 계산 하실 필요는 없지만, 소장 제출할 때 반드시 청구 항목에 넣으셔야 해요. 시간 지날수록 손해가 커지니까 가능한 한 빨리 진행하시는 게 유리합니다.

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