목차

1. 집주인이 3개월만 기다려달라는데 법적으로 괜찮나요?
2. 보증금 반환 약속만 하고 계속 미루는 집주인 대처법
3. 보증금 지연되면 이자 받을 수 있나요?

Q1. 집주인이 3개월만 기다려달라는데 법적으로 괜찮나요?

전세 1억 5천으로 2년 계약해서 살았고요. 다음 달이 계약 만료일이라서 미리 집주인한테 "보증금 돌려달라"고 통보했어요. 그랬더니 집주인이 "지금은 돈이 묶여 있어서 3개월만 기다려 달라, 그때 확실히 주겠다"고 하더라고요. 집주인이 나쁜 사람은 아니고 그동안 잘 지냈는데, 제 입장에서는 다음 집 계약도 해야 하고 당장 목돈이 필요한 상황이거든요. 법적으로 임대인이 이렇게 일방적으로 기간을 연장할 수 있는 건가요? 아니면 제가 무조건 계약 만료일에 받아야 하는 건가요?

A. 관련 문의 답변

임대차 종료 시 보증금은 즉시 반환되어야 하며, 민법 제387조상 임대인의 일방적 기한 연장은 법적 효력이 없습니다. 

**민법 제387조(변제기)**는 채무 이행 시기를 정하지 않았을 때는 채권자가 언제든지 이행을 청구할 수 있다고 규정하고 있으며, 임대차계약서에 명시된 종료일이 곧 보증금 반환 기한입니다. 임대인이 "3개월만 기다려 달라"고 요구하는 것은 채무자가 일방적으로 변제기를 연장하려는 시도로, 법적 구속력이 전혀 없습니다. 주택임대차보호법 제4조는 임차인이 대항력을 갖춘 경우 보증금을 우선 변제받을 권리를 보장하며, 임대인의 자금 사정은 반환을 지체할 정당한 사유가 될 수 없습니다. 대법원 판례(대법원 2012다89808)도 "임대차 종료 후 목적물을 반환받으면 임대인은 즉시 보증금을 반환해야 하며, 경제적 사정은 면책 사유가 아니다"라고 분명히 하였습니다.

귀하께서는 법적으로 단 하루도 기다릴 의무가 없습니다. 대응 방법은 다음과 같습니다. 먼저 집주인에게 "법적으로 계약 종료일에 보증금을 받을 권리가 있으며, 일방적 기한 연장은 불가하다"는 점을 명확히 전달하십시오. 만약 집주인과의 관계를 고려하여 일부 유예를 주고 싶다면, "최대 1개월만 유예하되, 그 이후에는 법적 조치를 취하겠다"는 조건부 합의를 서면(문자, 이메일 등)으로 남기시기 바랍니다. 1개월 내 반환되지 않으면 즉시 내용증명을 발송하고, 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 또는 소송을 제기하십시오. 민법 제397조에 따라 계약 종료일 다음 날부터 법정이율 연 12%의 지연손해금도 함께 청구할 수 있으므로, 장기간 유예는 집주인에게도 불리합니다.

Q2. 보증금 반환 약속만 하고 계속 미루는 집주인 대처법

월세 보증금 8천만원으로 1년 살았는데요. 계약 만료 한 달 전부터 집주인한테 보증금 얘기를 했더니 처음에는 "알았다"고 하더니, 계약 만료일이 되니까 "다음 주에 준다", 일주일 지나니까 "이번 달 말에 준다", 또 미루면서 "다음 달 초에는 확실히 준다"는 식으로 계속 약속만 하고 안 주는 거예요. 벌써 2개월이 넘었는데 아직도 못 받았어요. 집주인이 진짜 줄 생각이 있는 건지, 아니면 그냥 시간 끌려는 건지 모르겠어요. 이렇게 계속 미루기만 하는 집주인한테 어떻게 대응해야 하나요?

A. 관련 문의 답변

반복적인 이행 지연은 명백한 채무불이행이며, 민법 제390조에 따라 즉시 법적 조치를 취할 수 있습니다. 

집주인의 행태는 전형적인 민법 제390조(채무불이행과 손해배상) 위반 사례입니다. 채무자가 변제기에 채무를 이행하지 않으면 채무불이행 책임을 지며, 채권자는 이행 청구 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 반복적으로 "다음 주", "다음 달"이라며 약속을 미루는 행위는 선의의 변제 의사가 없는 것으로 간주될 수 있으며, 이는 임차인의 신뢰를 저버리는 불성실한 채무자의 전형적인 태도입니다. 더 이상 집주인의 말만 믿고 기다리실 필요가 전혀 없습니다. 지금까지 주고받은 문자, 카톡, 통화 내용은 모두 집주인의 채무 인정 및 이행 지연의 증거가 되므로 반드시 보관하십시오.

즉시 취할 조치는 다음과 같습니다. ① 내용증명을 발송하여 "수차례 반환 약속을 했음에도 2개월 넘게 이행하지 않았으므로, 본 통지서 도달 후 7일 이내 보증금 전액을 반환하라. 불이행 시 법적 조치를 취하겠다"고 최고하십시오. ② 7일 내 미이행 시 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 소송을 즉시 제기하십시오. 소액사건심판(3천만원 이하)은 신속하게 진행되며, 일반 민사소송도 3~6개월 내 판결을 받을 수 있습니다. ③ 민법 제397조 지연손해금(연 12%)은 계약 종료일 다음 날부터 실제 변제일까지 계산되므로, 8천만원 기준 2개월이면 약 160만원의 지연손해금이 발생합니다. 이를 함께 청구하십시오. 집주인이 "조금만 더 기다려 달라"고 사정하더라도, 이미 신뢰를 상실한 상태이므로 법적 절차를 진행하는 것이 현명합니다.

Q3. 보증금 지연되면 이자 받을 수 있나요?

전세보증금 2억으로 3년 살았고, 계약 만료된 지 벌써 4개월이 지났는데 아직도 집주인이 보증금을 안 주고 있어요. 집주인 핑계가 "다른 전세 들어올 사람 구하고 있으니까 그 보증금 받으면 바로 줄게"라는데, 이게 언제 될지 모르잖아요. 저는 지금 다음 집 월세 내면서 보증금 못 받아서 이중으로 돈이 나가는 상황인데요. 보증금이 이렇게 늦어지면 그 기간 동안 이자라도 받을 수 있나요? 어차피 집주인 때문에 제가 손해 보는 건데 그냥 넘어가야 하나요?

A. 관련 문의 답변

보증금 반환 지연 시 민법 제397조에 따라 지연 기간 동안 연 12%의 법정 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 

보증금 반환이 지연된 경우 민법 제397조(금전채무 불이행시 손해배상) 및 **민법 제379조(법정이율)**에 따라 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 민법 제379조는 법정이율을 연 5%로 규정하고 있으나, 상사채무 또는 채무불이행으로 인한 손해배상의 경우 연 12%(상법 제54조)가 적용됩니다. 보증금 반환 의무는 계약 종료 시점에 확정되므로, 그 다음 날부터 지연손해금이 발생합니다. 귀하의 경우 2억 원 보증금이 4개월(약 120일) 지연되었다면, 지연손해금은 약 800만원(2억 × 12% × 120/365)에 달합니다. 이는 임대인이 귀하의 보증금을 부당하게 점유하여 발생한 손해에 대한 정당한 배상입니다.

지연손해금 청구 방법은 다음과 같습니다. ① 내용증명으로 "보증금 2억 원 + 지연손해금(계약 종료일~현재까지 연 12% 계산)"을 명시하여 7일 이내 반환을 최고하십시오. ② 임대인이 불응하면 보증금 반환청구 소송 시 원금과 함께 지연손해금을 청구 항목에 포함시키십시오. 법원은 지연손해금을 별도로 산정하여 판결하며, 판결 확정 후부터 실제 변제일까지는 판결 이자(연 12%)가 추가로 발생합니다. ③ 임대인의 "새 전세 구하면 준다"는 주장은 법적으로 아무 의미가 없으며, 이는 오히려 반환 의사 없음을 방증하는 것이므로 즉시 법적 조치를 취하시기 바랍니다. 지연 기간이 길어질수록 지연손해금도 늘어나므로, 신속한 대응이 귀하의 경제적 손실을 최소화하는 길입니다.

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