목차

1. 임대인이 잠적했는데 보증금 받는 방법 있나요?
2. 집주인 소재 파악 안 되면 소송 못 하나요?
3. 선순위 근저당 있으면 보증금 못 받는 건가요?

Q1. 임대인이 잠적했는데 보증금 받는 방법 있나요?

전세 1억 8천으로 2년 계약했는데요. 한 달 전부터 집주인한테 "계약 끝나니까 보증금 준비해 달라"고 연락했는데 전화를 안 받더라고요. 문자도 안 읽고, 카톡도 읽기만 하고요. 집주인이 사는 집 주소를 알아서 직접 찾아갔더니 집이 텅 비어 있고 이사 간 것 같더라고요. 이웃 분들한테 물어봐도 "한 달 전쯤 이사 갔다"는 얘기만 들었고 어디로 갔는지는 아무도 모르대요. 보증금 2억 가까운 돈을 그냥 날리게 생긴 건가요? 집주인을 못 찾으면 보증금을 받을 방법이 없는 건가요?

A. 관련 문의 답변

임대인 소재 불명 시에도 민사소송법 제194조 공시송달 제도를 통해 소송을 진행하고 보증금을 회수할 수 있습니다. 

임대인의 소재를 알 수 없더라도 법적 구제 수단은 존재합니다. **민사소송법 제194조 내지 제196조(공시송달)**는 피고의 주소를 알 수 없을 때 법원 게시판에 소장을 게시하여 송달한 것으로 간주하는 제도입니다. 공시송달 절차를 거치면 임대인이 법정에 출석하지 않더라도 결석판결을 받을 수 있으며, 이를 근거로 임대인 명의의 재산을 압류하고 경매하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 다만 공시송달은 일반 송달보다 시간이 오래 걸리므로(통상 3~6개월) 신속한 조치가 필요합니다. 공시송달을 위해서는 ① 임대인의 최후 주소지 방문 확인, ② 주민센터에서 전출 여부 확인, ③ 우편물 반송 증빙 등 "주소를 알 수 없음"을 입증할 자료를 법원에 제출해야 합니다.

구체적인 대응 절차는 다음과 같습니다. 먼저 임대인의 전입 신고 내역을 확인하기 위해 주민센터에 전출 사실 조회를 요청하십시오(본인이 임차인임을 증명하면 열람 가능). 새 주소가 나오지 않으면 등기우편으로 최후 주소지에 내용증명을 보내 반송 받으십시오. 이를 근거로 법원에 보증금 반환청구 소송을 제기하면서 공시송달 신청을 합니다. 공시송달로 판결을 받으면 민사집행법 제56조 이하에 따라 임대인 소유의 부동산, 예금, 자동차 등을 압류·경매할 수 있습니다. 특히 임대인이 보유한 다른 부동산이 있다면 부동산 강제경매를 신청하여 낙찰 대금에서 보증금을 우선 배당받을 수 있습니다. 임대인 재산 조회는 부동산 등기부, 자동차 등록원부, 금융거래 조회 등을 통해 가능하며, 변호사를 통해 보다 정확한 조회가 가능합니다.

Q2. 집주인 소재 파악 안 되면 소송 못 하나요?

전세 1억 2천으로 살고 있는데요. 계약 만료 2개월 전부터 집주인이 갑자기 연락이 안 돼요. 전화번호는 "결번"이라고 나오고, 집주인 주소로 등기우편 보냈더니 "수취인 불명"으로 돌아왔어요. 동사무소 가서 전출 여부 확인했더니 "전출 신고 안 되어 있다"고 하는데 실제로는 집에 없는 상황이에요. 주변 사람들한테 물어봐도 다들 모른다고 하고요. 이런 경우 소송을 하려고 해도 피고 주소를 못 쓰는데 어떻게 해야 하나요? 소송장을 어디로 보내야 할지도 모르겠고요.

A. 관련 문의 답변

피고 주소 불명 시에도 민사소송법 제195조에 따라 최후 주소지를 기재하고 공시송달을 신청하여 소송을 진행할 수 있습니다. 

**민사소송법 제195조(공시송달의 요건)**에 따르면, 당사자의 주소·거소 기타 송달할 장소를 알 수 없는 때에는 공시송달을 할 수 있습니다. 소장 작성 시 피고 주소란에는 임대인의 최후 주소지(주민등록상 주소 또는 임대차계약서상 주소)를 기재하고, "현재 소재 불명으로 공시송달 신청함"이라고 부기하면 됩니다. 법원은 귀하가 제출한 증빙(등기우편 반송 내역, 주민센터 확인서, 이웃 진술서 등)을 검토하여 공시송달을 허가합니다. 공시송달이 개시되면 법원 게시판에 소장 부본이 게시되고, 일정 기간(통상 2주) 경과 후 송달된 것으로 간주됩니다. 이후 임대인이 답변서를 제출하지 않으면 결석판결로 귀하가 승소하게 됩니다.

공시송달로 판결을 받은 후에는 다음 절차를 진행합니다. ① 판결 확정 후 집행문 부여 신청을 하여 집행력 있는 정본을 받습니다. ② 임대인 재산을 조회합니다. 부동산은 등기부등본, 자동차는 등록원부, 예금은 법원을 통한 금융거래 조회 신청을 활용합니다. ③ 확인된 재산에 대해 강제집행을 신청합니다. 부동산이 있다면 경매 신청, 예금이 있다면 채권 압류 명령 신청, 자동차가 있다면 동산 압류 신청을 합니다. ④ 만약 임대인 명의 재산이 전혀 없다면, **주택임대차보호법 제3조의5(임차권등기명령)**를 신청하여 해당 주택에 임차권을 등기하고, 추후 주택이 경매될 때 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 소재 불명이라고 포기하지 마시고, 법적 절차를 적극 활용하시기 바랍니다.

Q3. 선순위 근저당 있으면 보증금 못 받는 건가요?

전세 1억 5천으로 2년 살았는데 집주인이 잠적했어요. 등기부등본 떼어봤더니 제가 계약하기 전에 설정된 근저당권이 1억 2천만원 있더라고요. 그러면 제 보증금 1억 5천 중에서 1억 2천은 은행이 먼저 가져가고 저는 3천만원밖에 못 받는 건가요? 집주인은 연락도 안 되고, 집값이 떨어져서 지금 시세가 2억 정도라는데 경매로 넘어가면 제 돈을 다 못 받을 것 같아요. 선순위 근저당이 있으면 정말 보증금을 포기해야 하나요? 다른 방법은 없나요?

A. 관련 문의 답변

선순위 근저당이 있어도 주택임대차보호법 제8조 소액보증금 최우선변제와 제3조의2 우선변제권으로 보증금을 회수할 수 있습니다. 

선순위 근저당이 있더라도 보증금 전액을 포기해야 하는 것은 아닙니다. **주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)**는 소액보증금 중 일정액은 근저당권보다 우선하여 변제받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 소액보증금 범위와 최우선변제액은 지역에 따라 다릅니다. 예를 들어 서울의 경우 보증금 1억 7천만원 이하가 소액보증금이며, 그 중 1,700만원까지는 최우선변제를 받습니다. 즉 경매 배당 시 ① 소액보증금 최우선변제액(1,700만원) → ② 근저당권(1억 2천) → ③ 나머지 임차보증금(1억 3,300만원) 순서로 배당됩니다. 또한 **주택임대차보호법 제3조의2(대항력 등)**에 따라 전입신고와 점유를 갖춘 임차인은 우선변제권을 가지므로, 경매 낙찰 대금에서 배당을 받을 수 있습니다.

구체적인 회수 전략은 다음과 같습니다. ① 전입신고와 점유(실거주)를 반드시 유지하십시오. 이사를 가더라도 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지해야 합니다. ② 주택 시세 2억, 경매 낙찰가 1억 8천 정도로 예상한다면, 배당 순서는 소액보증금 최우선변제 1,700만원 → 근저당 1억 2천 → 귀하 보증금 잔액(1억 3,300만원) 중 4,300만원 배당 가능(1억 8천 - 1,700만원 - 1억 2천 = 4,300만원). 즉 총 6,000만원(1,700만원 + 4,300만원) 정도 회수 가능합니다. ③ 만약 집주인이 다른 재산을 보유하고 있다면, 부동산뿐 아니라 예금이나 급여를 압류하여 부족분을 추가 회수할 수 있습니다. ④ 경매 진행 전에 근저당권자(은행)와 협의하여 임의 매각을 유도하면 더 높은 가격에 처분되어 배당액이 늘어날 수도 있습니다. 포기하지 마시고 법률 전문가와 상담하여 최대한 많은 보증금을 회수하시기 바랍니다.

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