목차

1. 전세금 지연손해금은 언제부터 계산되나요?
2. 지연이자율은 몇 퍼센트인가요?
3. 소송 끝날 때까지 이자가 계속 붙나요?

Q1. 전세금 지연손해금은 언제부터 계산되나요?

전세 계약이 작년 3월에 끝났는데 아직까지 전세금 1억 8천을 못 받았어요. 지연이자를 받을 수 있다고 들었는데, 언제부터 계산되는 건가요? 계약 끝난 날부터인가요, 아니면 제가 "돌려달라"고 요구한 날부터인가요? 소송 시작하면 그때부터 이자가 붙는 건가요?

A. 관련 문의 답변

지연손해금은 민법 제387조에 따라 계약 만료일 다음 날부터 계산되며, 소송 제기 여부와 무관하게 실제 변제일까지 연 12%가 적용됩니다. 

전세금 지연손해금은 계약 만료일 다음 날부터 시작됩니다. **민법 제387조(이행기와 이행지)**는 "채무의 이행기를 정한 때에는 그 기한이 도래한 때에 채무자가 지체책임을 진다"고 규정하며, **민법 제397조(금전채무 불이행시 손해배상)**는 "금전채무 불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다"고 명시합니다. 전세 계약에서 계약 만료일이 곧 전세금 반환 기한이므로, 만료일 다음 날부터 집주인은 지체 책임을 지며 지연손해금이 발생합니다. 귀하가 따로 "돌려달라"고 요구한 날짜나 소송을 제기한 날짜는 무관하며, 오직 계약서에 명시된 만료일이 기준입니다. 대법원 판례(대법원 2010다52140)는 "임대차 종료 시 보증금 반환 의무는 기한이 정해진 채무이므로, 기한 도래 다음 날부터 지연손해금이 발생한다"고 판시했습니다.

귀하의 경우 작년 3월 계약 만료였다면, 작년 3월 (계약 만료일 + 1일)부터 현재까지 약 10개월간 지연손해금이 발생했습니다. 계산 방식은 1억 8천만원 × 연 12% ÷ 365일 × 경과 일수입니다. 예를 들어 10개월(약 300일)이라면 1억 8천만원 × 12% × 300/365 = 약 1,775만원의 지연손해금이 발생한 상태입니다. 소송을 제기하면 청구 취지에 "전세금 1억 8천만원 및 이에 대하여 (계약 만료일 다음 날)부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금"이라고 명시하며, 판결 확정 후에도 실제 변제일까지 계속 이자가 붙습니다. 따라서 집주인이 빨리 갚지 않으면 지연손해금은 눈덩이처럼 불어나므로, 조속히 소송을 진행하여 압박하는 것이 유리합니다.

Q2. 지연이자율은 몇 퍼센트인가요?

전세금 지연이자가 계산된다는데 이자율이 얼마인가요? 은행 예금 이자보다 높나요? 그리고 이자율은 바뀔 수도 있나요?

A. 관련 문의 답변

민법 제379조 및 제397조에 따라 금전채무 불이행 시 법정이율은 연 12%이며, 이는 고정 이율로 변동되지 않습니다. 

전세금 지연손해금의 이자율은 **연 12%**입니다. **민법 제379조(법정이율)**는 "법률에 정한 이율은 연 5%로 한다"고 규정하지만, 민법 제397조 제2항은 "금전채무 불이행으로 인한 손해배상액은 채무자가 지체책임을 진 날 이후의 법정이율에 의한다"고 하며, 금전채무의 경우 **연 12%**가 적용됩니다(상법 제54조 참조). 이는 일반 예금 이자(연 2~3%)보다 훨씬 높으며, 집주인에게 상당한 부담이 됩니다. 예를 들어 전세금 2억 원을 1년간 지연하면 지연손해금만 2,400만원(2억 × 12%)이 발생합니다. 이 이자율은 법으로 정해진 고정 이율이므로 시장 금리 변동과 무관하게 적용되며, 귀하나 집주인이 임의로 변경할 수 없습니다.

다만 예외적으로 계약서에 "지연손해금은 연 ○%로 한다"는 특약이 있다면 그 이율이 적용될 수 있습니다. 하지만 대부분의 전세 계약서에는 이런 특약이 없으므로 법정이율 12%가 자동 적용됩니다. 또한 2021년 4월 민법 개정으로 일반 법정이율은 5%에서 변동 가능하게 되었으나, **금전채무 불이행의 지연손해금은 여전히 연 12%**를 유지합니다(민법 부칙 제5조). 따라서 귀하는 계약 만료일 다음 날부터 실제 변제일까지 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있으며, 이는 소송에서 자동으로 인정됩니다. 청구 시 별도로 이자율을 입증할 필요 없이, 법원이 직권으로 12%를 적용하여 계산합니다.

Q3. 소송 끝날 때까지 이자가 계속 붙나요?

소송이 1년 넘게 걸릴 수도 있다는데, 그 기간 동안에도 계속 이자가 붙는 건가요? 판결 나고 나서도 이자가 계속 발생하나요?

A. 관련 문의 답변

지연손해금은 계약 만료일 다음 날부터 실제 변제일까지 계속 발생하며, 판결 확정 후에도 민법 제397조에 따라 연 12% 이자가 추가됩니다. 

지연손해금은 계약 만료일 다음 날부터 실제로 전세금을 받는 날까지 계속 발생합니다. **민법 제397조(금전채무 불이행시 손해배상)**는 "다 갚는 날까지" 법정이율을 적용한다고 규정하므로, 소송 진행 중에도, 판결 후에도, 강제집행 중에도 계속 이자가 붙습니다. 구체적으로 설명하면 다음과 같습니다. ① 소송 진행 중: 계약 만료일부터 판결 선고일까지 발생한 지연손해금은 판결문에 포함됩니다. 예를 들어 계약 만료 후 1년 6개월 만에 판결이 나왔다면, 1년 6개월분 지연손해금이 원금에 더해져 "피고는 원고에게 전세금 ○억 원 및 지연손해금 ○○만원을 지급하라"고 판결됩니다. ② 판결 확정 후: 판결이 확정된 후에도 집주인이 즉시 갚지 않으면, 판결 확정일부터 실제 변제일까지 추가로 연 12% 이자가 발생합니다(이를 '지연이자'라고 함).

③ 강제집행 중: 승소 판결을 받고 강제집행(압류, 경매 등)을 진행하는 동안에도 이자는 계속 붙으며, 경매 낙찰 대금에서 배당받을 때 원금 + 지연손해금 + 지연이자 모두 포함됩니다. 예를 들어 전세금 2억 원, 계약 만료 후 소송 1년, 강제집행 6개월 소요 시 총 1년 6개월분 지연손해금 3,600만원(2억 × 12% × 1.5년)을 받게 됩니다. 집주인 입장에서는 시간이 지날수록 부담이 커지므로, 판결 전 합의를 시도하거나 판결 후 신속히 변제하려는 경향이 있습니다. 귀하는 소송 과정이 길어지더라도 손해를 보지 않으며, 오히려 지연손해금이 늘어나므로 조급해할 필요 없이 차분히 절차를 진행하시면 됩니다. 다만 지나치게 소송을 지연시키는 것은 바람직하지 않으므로, 변호사와 협력하여 신속히 진행하는 것이 좋습니다.

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조기 회수 압박 협상 기법입니다. 지연손해금이 매일 불어나고 있다는 사실을 집주인에게 명확히 고지하여 조기 합의 또는 자진 변제를 유도하고, 불응 시 신속한 강제집행으로 압박합니다.

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