목차

1. 보증금 못 받았는데 집 나가야 하나요?
2. 집주인이 멋대로 자물쇠 바꾸면 어떡하죠?
3. 계약 끝나고 계속 살면 월세 내야 하나요?

Q1. 보증금 못 받았는데 집 나가야 하나요?

전세 기간이 끝났는데 집주인이 자꾸 나가라고 연락해요. 문제는 전세금을 아직 한 푼도 못 받았다는 거예요. 새집 구하려면 이 돈이 있어야 하는데, 받지도 못한 상태에서 무작정 나갈 수는 없잖아요. 집주인은 "계약 끝났으니까 나가는 게 맞다"고 하는데, 전세금 못 받으면 계속 여기 살아도 되는 건가요? 아니면 법적으로 나가야 하는 건가요?

A. 관련 문의 답변

주택임대차보호법 제4조에 따라 보증금을 받지 못한 임차인은 묵시적 갱신으로 계속 거주할 권리가 있으며, 집주인의 일방적 퇴거 요구는 법적 효력이 없습니다. 

계약이 끝나도 전세금을 받지 못한 상태라면 당연히 계속 거주하실 수 있습니다. 주택임대차보호법 제4조(계약의 갱신) 규정에 따르면, 임대차 기간이 끝났음에도 임차인이 계속 거주하고 집주인이 별다른 이의를 제기하지 않으면 동일 조건으로 계약이 자동 갱신됩니다. 이를 '묵시적 갱신'이라고 하며, 원래 계약 내용이 그대로 유지되는 상태로 거주를 이어갈 수 있다는 의미입니다. 특히 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 상황이라면 **민법 제536조(동시이행의 항변권)**를 근거로 "보증금을 받기 전까지는 집을 비울 의무가 없다"고 주장할 수 있습니다.

집주인이 보증금을 주지 않으면서 일방적으로 "나가라"고 요구하는 것은 법적으로 정당하지 않습니다. 법원은 집주인이 보증금 반환 의무를 먼저 이행해야 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있다고 판단합니다. 만약 집주인이 법원 판결 없이 강제로 퇴거를 시도한다면 형법 제319조(주거침입죄) 또는 **형법 제314조(업무방해죄)**에 해당할 수 있으니, 즉시 경찰에 신고하고 법적 조치를 취해야 합니다. 보증금을 받을 때까지 안심하고 거주하시면 됩니다. 집주인이 계속 압박한다면 내용증명으로 "보증금 반환 전까지 퇴거 불가"를 명확히 통보하시기 바랍니다.

Q2. 집주인이 멋대로 자물쇠 바꾸면 어떡하죠?

집주인이 자꾸 나가라고 협박하는데, 혹시 제가 외출한 사이에 몰래 들어와서 현관문 비밀번호를 바꾸거나 자물쇠를 갈아버리면 어떻게 되나요? 아니면 제 짐을 마음대로 버리거나 하면요? 실제로 이런 일이 생기면 어떻게 대처해야 하는지 궁금해요. 법적으로 문제가 되나요?

A. 관련 문의 답변

집주인의 무단 출입, 자물쇠 교체, 짐 처분은 주거침입죄, 재물손괴죄에 해당하며, 즉시 경찰 신고와 손해배상 청구, 가처분 신청으로 대응해야 합니다. 

집주인이 임차인 동의 없이 집에 들어와 현관 비밀번호를 바꾸거나 자물쇠를 교체하는 행위는 형법 제319조(주거침입죄) 및 **형법 제321조(주거·신체 수색죄)**에 명백히 해당합니다. 또한 임차인의 물건을 허락 없이 버리거나 손상시키는 행위는 **형법 제366조(재물손괴죄)**에 해당합니다. 이런 행위가 발생하면 즉각 경찰에 112 신고하여 형사 고소를 진행해야 합니다. 경찰은 현장에 출동해 집주인의 불법 행위를 확인하고, 임차인이 다시 집에 들어갈 수 있도록 조치합니다.

형사 처벌 외에도 민사상 손해배상 청구가 가능합니다. 자물쇠 교체나 짐 처분으로 발생한 **실질적 손해(물건 손실, 임시 숙소비, 정신적 피해 등)**를 모두 집주인에게 청구할 수 있으며, 위자료도 함께 요구할 수 있습니다. 특히 집주인이 지속적으로 불법 행위를 할 가능성이 있다면 법원에 점유이전금지 가처분을 신청하여 법원 명령으로 집주인의 접근과 방해 행위를 금지시킬 수 있습니다. 가처분이 발령되면 집주인이 이를 위반할 경우 **형사처벌(2년 이하 징역 또는 500만원 이하  벌금)**을 받게 되므로 매우 효과적입니다. 이런 불법 행위가 우려되거나 실제로 발생했다면 즉시 전문 변호사와 상담하여 선제적으로 대응해야 합니다. 증거 확보를 위해 집 내부와 자물쇠를 사진으로 찍어두고, CCTV 영상이 있다면 반드시 보관하세요.

Q3. 계약 끝나고 계속 살면 월세 내야 하나요?

전세 계약 기간이 끝나고 전세금을 못 받은 상태에서 계속 살고 있는데, 집주인이 갑자기 "이제 계약 끝났으니까 월세 내라"고 해요. 계약이 끝났으니까 이제 월세를 내야 하는 게 맞는 건가요? 아니면 원래 전세였으니까 안 내도 되는 건가요? 혹시 안 내면 집주인이 이걸 이유로 저를 내쫓을 수 있나요?

A. 관련 문의 답변

묵시적 갱신 시 기존 전세 조건이 그대로 유지되므로 월세를 낼 의무가 없으며, 집주인의 일방적 월세 요구는 법적 근거가 없습니다. 

전세 계약이 끝나도 묵시적 갱신으로 계속 거주하는 경우, 원래 계약 조건이 그대로 적용됩니다. 즉, 원래 전세 계약이었다면 여전히 전세 조건으로 거주하는 것이므로 월세를 낼 이유가 전혀 없습니다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 규정은 묵시적 갱신 시 "전 임대차와 동일한 조건"으로 갱신된다고 명시하고 있습니다. 따라서 집주인이 마음대로 "이제 월세 내라"고 요구하는 것은 법적 근거가 전혀 없는 부당한 주장입니다.

집주인이 월세 지급을 요구하며 "월세 안 내면 연체다"라고 주장하거나 이를 이유로 계약 해지를 통보하는 경우가 있는데, 이는 완전히 무효입니다. 애초에 월세 계약이 아닌데 월세를 내지 않았다고 해서 계약을 해지할 수 없기 때문입니다. 만약 집주인이 이를 빌미로 퇴거 소송을 제기하더라도 임차인이 승소할 확률이 압도적으로 높습니다. 다만 임차인 본인이 원한다면 집주인과 협의하여 "전세를 월세로 전환하고 전세금 일부를 돌려받는다"는 식의 계약 변경을 할 수는 있습니다. 이 경우 반드시 서면으로 정식 합의서를 작성하고, 전세금 일부를 먼저 받은 다음 월세로 전환하는 것이 안전합니다. 집주인의 일방적인 월세 요구는 단호히 거부하시고, 필요하다면 내용증명으로 "월세 지급 의무 없음"을 공식 통보하시기 바랍니다.

법률사무소의 거주권 보호 긴급 대응 체계

부당 퇴거 시도 24시간 즉각 대응을 실행합니다. 집주인의 불법 퇴거 시도(무단 출입, 자물쇠 교체, 짐 처분, 강제 퇴거 등)가 발생하면 24시간 내 경찰 신고, 형사 고소, 손해배상 청구를 동시다발적으로 진행하여 임차인의 거주권을 철저히 보호합니다.

점유이전금지 가처분 긴급 신청을 진행합니다. 집주인의 지속적인 방해와 위협이 우려되면 즉시 법원에 가처분을 신청하여 법원 명령으로 집주인의 접근과 모든 방해 행위를 원천 차단하고, 위반 시 형사처벌이 가능하도록 법적 방어선을 구축합니다.

월세 요구 부당성 법리 확립 및 거부 조치를 수행합니다. 집주인의 부당한 월세 요구에 대해 명확한 법적 근거를 제시하여 단호히 거부하고, 필요 시 확인의 소를 제기하여 "월세 지급 의무 없음"을 법원에서 공식 확정받아 향후 분쟁을 차단합니다.

마지막으로, 법률사무소가 활용하는 기술인 '거주권 보호 24시간 긴급 대응 프로토콜'을 통해 집주인의 모든 불법 행위에 즉각 대응하고, 의뢰인이 안전하게 거주하면서 전세금을 완전히 회수할 수 있도록 법적·물리적 방어막을 완벽히 구축합니다. 집주인의 부당한 퇴거 압박이나 불법 행위로 고통받고 계시다면 지금 즉시 법률사무소에 긴급 상담을 신청하시기 바랍니다. 개별 상황에 맞춘 거주권 보호 전략은 1:1 비밀상담에서 제공됩니다.

#부당퇴거긴급대응 #불법퇴거방어전략 #묵시적갱신권리보호 #점유보호가처분신청 #강제퇴거대응방법 #전세금미수령거주권