목차

1. 새 세입자가 들어오면 내 전세금은 어떻게 되나요?
2. 새 세입자의 전세금이 제 전세금보다 적으면 어떻게 하나요?
3. 집주인이 새 세입자 전세금을 안 주면 어떻게 하나요?

Q1. 새 세입자가 들어오면 내 전세금은 어떻게 되나요?

집주인이 어떻게든 새 세입자를 들였다고 하는데, 제 전세금은 어떻게 되는 건가요? 새 세입자 전세금으로 제 돈을 주는 건지, 아니면 제가 손해를 보는 건지 모르겠어요. 새 세입자가 계약금만 주고 아직 잔금을 안 줬으면 제 전세금은 언제 받을 수 있나요? 새 세입자와 집주인 사이 계약이 제 전세금 회수에 어떤 영향을 주는지 정확히 알고 싶습니다. 임차권등기를 해놨는데 이게 도움이 되나요?

A. 관련 문의 답변

새 세입자 전세금으로 기존 임차인에게 변제하는 것이 민법상 정상 절차이며, 임차권등기가 있으면 법적으로 우선순위가 보장됩니다. 

말씀하신 상황에서 집주인이 새 세입자로부터 받은 전세금으로 기존 임차인의 전세금을 변제하는 것이 일반적인 절차입니다. 이는 **민법 제618조(임대차 종료 시 반환 의무)**에 따른 집주인의 법적 의무이며, 전세금 승계 또는 갈아타기라고 부릅니다. 집주인은 기존 전세금을 반환하지 않으면 새 세입자를 받을 수 없으므로, 새 전세금으로 기존 전세금을 변제하게 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 임차권등기를 해두셨다면 이 절차는 법적으로 강제되며, 집주인이 거부할 경우 즉시 소송 및 강제집행이 가능합니다.

다만 임차권등기 없이 이사를 먼저 나가버리면 집주인이 이를 악용할 위험이 있습니다. 집주인이 새 세입자에게 "기존 세입자는 전세금 다 받고 나갔다"고 거짓말한 후 새 계약을 체결하고, 기존 임차인에게는 전세금을 주지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 **주택임대차보호법 제3조(대항력)**을 상실한 기존 임차인은 전세금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 반드시 임차권등기를 완료한 후 이사를 가야 하며, 임차권등기가 있으면 새 세입자보다 우선순위가 명확해져 경매 시에도 먼저 전세금을 받을 수 있어 안전합니다.

Q2. 새 세입자의 전세금이 제 전세금보다 적으면 어떻게 하나요?

제 전세금은 2억 원인데 새 세입자가 1억 5천만 원으로 계약했다고 들었어요. 그럼 나머지 5천만 원은 어떻게 받는 건가요? 집주인이 자기 돈으로 메워야 하는 건지, 아니면 제가 5천만 원은 그냥 포기해야 하는 건지 너무 답답해요. 집주인은 자기도 돈이 없다고 하는데, 새 세입자 전세금이 적을 때 제 전세금을 전액 받을 수 있는 방법이 정말 있나요? 법적으로 어떻게 대응해야 할지 알려주세요.

A. 관련 문의 답변

새 세입자 전세금이 기존 전세금보다 적어도 집주인의 전액 변제 의무는 변하지 않으며, 부족분은 집주인의 다른 재산에서 강제집행으로 회수 가능합니다. 

새 세입자의 전세금이 기존 전세금보다 적더라도 집주인의 전세금 반환 의무는 전혀 달라지지 않습니다. 민법 제618조는 "임대차가 종료한 때에는 임대인은 보증금을 반환하여야 한다"고 명시하며, 이는 전액 반환 의무를 의미합니다. 말씀하신 것처럼 기존 전세금이 2억 원인데 새 세입자가 1억 5천만 원만 계약했다면, 집주인은 새 세입자로부터 받은 1억 5천만 원과 본인 자금 5천만 원을 합쳐 총 2억 원을 변제해야 합니다. 집주인이 자금 부족을 이유로 변제를 거부하면, 민사소송법에 따라 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 승소 후 집주인의 다른 재산을 강제집행할 수 있습니다.

구체적인 대응 방법은 다음과 같습니다. 첫째, 새 세입자 전세금 규모를 파악한 후 집주인에게 부족분 변제 계획을 서면으로 요구합니다. 둘째, 집주인이 거부하면 즉시 전세금 반환 청구 소송을 제기합니다. 셋째, 승소 후 민사집행법 제246조(부동산 강제집행), 제227조(채권 압류) 등을 활용하여 집주인의 부동산이나 예금을 압류합니다. 넷째, 주택임대차보호법 제3조의5 임차권등기를 유지한 채로 해당 주택에 대한 경매 신청을 통해 우선변제권을 행사합니다. 새 세입자 전세금이 적다고 해서 포기할 필요는 전혀 없으며, 법적 수단을 통해 전액 회수가 충분히 가능합니다.

Q3. 집주인이 새 세입자 전세금을 안 주면 어떻게 하나요?

집주인이 새 세입자로부터 전세금을 분명히 받았는데도 저한테는 안 준다고 해요. "새 세입자 전세금은 다른 데 썼다", "당신은 나중에 줄게" 이런 식으로 자꾸 미루는데 정말 화가 나요. 법적으로 강제할 수 있나요? 아니면 제가 계속 기다려야 하나요? 집주인이 새 세입자 전세금을 다른 데 쓴 건 횡령 아닌가요? 형사 고소도 할 수 있는 건지, 어떻게 대응해야 제 전세금을 제대로 받을 수 있을지 알려주세요.

A. 관련 문의 답변

집주인이 새 세입자 전세금을 받고도 기존 임차인에게 변제하지 않으면 채무불이행이며, 형법 제355조 횡령죄 성립 가능성도 있어 즉시 소송 및 강제집행으로 회수해야 합니다. 

집주인이 새 세입자로부터 전세금을 받고도 기존 임차인에게 변제하지 않는 것은 명백한 민법 제618조 위반이자 채무불이행입니다. 특히 집주인이 "새 세입자 전세금으로 기존 임차인 전세금을 변제하겠다"고 약속했다면 민법 제527조(계약) 위반이며 즉시 소송 사유가 됩니다. 또한 집주인이 새 세입자 전세금을 다른 용도로 사용했다면 **형법 제355조(횡령죄) "타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천5백만 원 이하의 벌금에 처한다"**에 해당할 수 있어 형사 고소도 가능합니다.

법적 대응 절차를 구체적으로 말씀드리면 다음과 같습니다. 첫째, 집주인에게 내용증명을 보내 "새 세입자 전세금을 받은 사실을 알고 있으며, 7일 이내 전세금을 변제하지 않으면 법적 조치를 취하겠다"고 명확히 통보합니다. 둘째, 기한 내 변제하지 않으면 즉시 전세금 반환 청구 소송을 제기합니다. 셋째, 승소 판결 후 민사집행법에 따라 집주인의 예금, 부동산, 급여를 강제 압류합니다. 넷째, 횡령 혐의가 명백하면 형법 제355조 횡령죄로 형사 고소를 병행하여 집주인에게 강력한 심리적 압박을 가합니다. 집주인의 미루기 전술에 속지 마시고 즉시 법적 조치를 취해야 전세금을 안전하게 회수할 수 있습니다.

우리 법률사무소의 새 세입자 전세금 추적 및 회수 시스템

새 세입자 전세금 규모 및 입금 내역 정밀 추적입니다. 집주인이 새 세입자와 체결한 계약서, 입금 내역 등을 법적 수단으로 확보하여 새 세입자 전세금이 정확히 얼마인지, 집주인이 실제로 받았는지를 명확히 파악하고, 민법 제618조 변제 의무 이행을 강제합니다.

부족분 변제 계획 수립 및 강제집행 전략입니다. 새 세입자 전세금이 기존 전세금보다 적을 경우, 집주인의 다른 재산(부동산, 예금, 급여)을 정밀 조사하여 민사집행법 제246조, 제227조에 따른 강제집행 대상을 특정하고, 즉시 압류 절차를 진행합니다.

횡령죄 형사 고소 병행 전략입니다. 집주인이 새 세입자 전세금을 받고도 변제하지 않으면 형법 제355조 횡령죄로 형사 고소를 병행하여 집주인에게 강력한 심리적 압박을 가하고, 형사 처벌 가능성을 무기로 전세금 변제를 유도합니다.

마지막으로, 법률사무소의 고유 기술인 '전세금 승계 추적 시스템'을 통해 새 세입자 전세금의 흐름을 실시간으로 추적하고, 집주인이 해당 금액을 다른 용도로 사용하지 못하도록 선제적 법적 조치를 취하여 의뢰인의 전세금을 100% 회수합니다. 새 세입자가 들어왔는데 전세금을 못 받고 계시다면 지금 즉시 법률사무소의 비밀상담을 받아보시길 바랍니다. 정확한 상담 결과는 비밀상담을 통해서만 가능합니다.

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