목차

1. 전세집 누수인데 집주인 연락 안 되면 제가 수리해도 되나요?
2. 누수 때문에 전세 계약 해지하고 보증금 받을 수 있나요?
3. 누수 수리비를 전세금에서 공제해도 되나요?

 

Q1. 전세집 누수인데 집주인 연락 안 되면 제가 수리해도 되나요?

전세로 사는 집인데 천장에서 물이 새기 시작했어요. 집주인한테 몇 번이나 연락했는데 전화도 안 받고 문자도 읽기만 해요. 계속 이러면 피해가 더 커질 것 같은데 제가 그냥 수리업체 불러서 고쳐도 되나요? 나중에 집주인한테 수리비 청구할 수 있는 거 맞죠? 아니면 집주인 허락 없이 수리하면 나중에 문제가 될까요? 당장 수리는 해야 할 것 같은데 집주인은 계속 잠수 타고 있어서 어떻게 해야 할지 모르겠어요.

A. 관련 문의 답변

민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있으며, 긴급한 경우 임차인이 직접 수리 후 비용을 청구할 수 있습니다. 

임대차 관계에서 집주인(임대인)은 **민법 제623조(임대인의 의무)**에 따라 임차인이 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지·수선할 의무가 있습니다. 누수는 주거의 기본적 사용에 중대한 지장을 주므로 임대인이 즉시 수리해야 할 책임이 있습니다. 임대인에게 수리를 요청했으나 연락이 안 되거나 수리를 거부하는 경우, **민법 제626조(임차인의 상환청구권)**에 따라 임차인이 직접 수리한 후 비용을 청구할 수 있습니다.

다만 임의로 수리하기 전 반드시 내용증명이나 카카오톡 등으로 수리 요청 사실을 명확히 남기고, 일정 기간(통상 7~14일) 안에 조치가 없으면 직접 수리하겠다는 통보를 해야 합니다. 수리 후에는 견적서, 영수증, 수리 전후 사진 등을 모두 보관하셔야 나중에 비용 청구나 분쟁 시 증거로 활용할 수 있습니다. 긴급한 상황이라면 통보와 동시에 수리를 진행하되, 합리적인 범위 내에서 최소한의 수리만 하시는 것이 안전합니다.

Q2. 누수 때문에 전세 계약 해지하고 보증금 받을 수 있나요?

누수가 한두 달째 계속되는데 집주인이 제대로 수리를 안 해줘요. 임시방편으로만 때우고 또 새고 또 때우고 반복이에요. 이렇게 계속 살 수가 없어서 계약 기간이 아직 1년 남았지만 계약 해지하고 나가고 싶은데 가능한가요? 보증금은 제대로 돌려받을 수 있나요? 집주인이 계약 기간 안 지켰다고 위약금 달라고 하면 어떡하죠? 누수가 심해서 못 살겠는데 제가 나가려면 위약금을 내야 하는 건가요?

A. 관련 문의 답변

민법 제625조에 따라 임대인이 수선 의무를 이행하지 않아 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인은 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

임대인이 수선 의무를 이행하지 않아 주거가 불가능한 수준이라면 **민법 제625조(임대인의 의무 위반과 해지권)**에 따라 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 **민법 제627조(임차인의 계약 해지권)**에 따라 임대 목적물의 일부가 사용·수익할 수 없게 된 경우 계약을 해지할 권리가 있습니다. 누수로 인해 주거 환경이 심각하게 훼손되었고 여러 차례 수리를 요청했음에도 제대로 이행하지 않았다면 정당한 해지 사유에 해당합니다.

계약 해지 시 임차인은 전세금 전액을 반환받을 권리가 있으며, 오히려 누수로 인한 피해(임시 거처 비용, 가재도구 피해, 정신적 피해 등)를 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 집주인이 위약금을 요구하더라도 귀책사유가 임대인에게 있으므로 지급할 의무가 없습니다. 해지 전 내용증명으로 수리 요구 및 해지 의사를 명확히 전달하고, 수리 요청 기록, 누수 사진, 집주인과의 대화 내용 등을 모두 증거로 확보하시기 바랍니다.

Q3. 누수 수리비를 전세금에서 공제해도 되나요?

집주인이 수리비 안 준다고 하는데 계약 만료되면 전세금 돌려받을 때 수리비 빼고 받아도 되는 거 아닌가요? 제가 300만원 들여서 수리했는데 집주인이 그건 제 과실이라고 안 준다고 해요. 전세금 5000만원인데 여기서 300만원 빼고 4700만원만 돌려달라고 해도 되나요? 아니면 무조건 전세금 다 돌려주고 나중에 따로 수리비를 받아야 하나요? 전세금에서 공제하는 게 법적으로 문제가 될까요?

A. 관련 문의 답변

민법 제626조에 따라 임차인의 필요비 상환청구권이 인정되지만, 임의로 전세금에서 공제하면 채무불이행으로 간주될 수 있으므로 법적 절차를 거쳐야 합니다. 

임차인이 지출한 수리비는 **민법 제626조(임차인의 상환청구권)**에 따라 필요비로서 임대인에게 청구할 수 있습니다. 필요비는 임차인이 임차물의 보존을 위해 지출한 비용으로, 누수 수리는 전형적인 필요비에 해당합니다. 그러나 임차인이 일방적으로 전세금에서 공제하는 것은 법적으로 위험합니다. 집주인이 전세금 전액 반환을 요구하면서 수리비 공제를 인정하지 않는 경우, 임차인이 전세금의 일부만 반환하면 채무불이행으로 간주되어 오히려 지연 손해금을 물게 될 수 있습니다.

안전한 방법은 먼저 내용증명으로 수리비 상환을 청구하고, 집주인이 거부하면 임차보증금 반환 소송과 함께 필요비 상환 청구를 병합하여 법원의 판단을 받는 것입니다. 또는 전세금 반환 시점에 집주인과 합의하여 공제하되, 반드시 서면 합의서를 작성하여 나중에 분쟁이 생기지 않도록 해야 합니다. 긴급한 경우 법원에 전세금 반환 소송을 제기하면서 필요비 상환 금액만큼 공탁하는 방법도 고려할 수 있습니다.

법률사무소 니케의 임대차 누수분쟁 해결 프로세스

임대인 책임 강력 입증 시스템입니다. 임차인이 수리 요청한 모든 기록(문자, 카톡, 내용증명)을 시간순으로 정리하여 임대인의 고의적 방치 사실을 명백히 하고, 필요 시 관리사무소 방문 기록까지 확보하여 임대인의 귀책사유를 확정적으로 입증합니다.

전세금 우선 확보 전략입니다. 계약 해지 시 전세금이 제대로 반환될 수 있도록 임대인의 재산 상태를 사전 조사하고, 필요하면 가압류를 선제적으로 진행하여 전세금 반환을 보장합니다. 전세금 반환이 우선이며 손해배상은 별도로 청구하는 것이 원칙입니다.

필요비·유익비 청구 극대화 전략입니다. 단순 수리비뿐 아니라 임차인이 부담한 모든 비용(감정비, 임시 거처비, 가재도구 피해액 등)을 필요비로 분류하여 청구 범위를 최대한 확대하고, 주거 불가 기간 동안의 차임 감액이나 정신적 손해까지 포함시킵니다.

마지막으로, 니케 법률사무소의 '임대차 분쟁 신속 해결 프로그램'을 통해 계약 해지부터 전세금 반환, 손해배상 청구까지 원스톱으로 진행하여 의뢰인이 최단기간 내에 새로운 거주지로 이동할 수 있도록 지원합니다. 임대차 누수 문제는 시간이 지날수록 거주 환경이 악화되므로 즉시 법률사무소 니케에 상담받으시길 권장합니다. 정확한 권리 구제 방안은 비밀상담으로만 확인 가능합니다.

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