목차

1. 집주인이 절반만 주겠다는데 받으면 나머지 못 받나요?
2. 일부만 받고 나중에 나머지 청구 가능한가요?
3. 원금에서 깎아주면 안 되는데 어떻게 해야 하나요?

Q1. 집주인이 절반만 주겠다는데 받으면 나머지 못 받나요?

전세 2억 계약이 끝나서 보증금 돌려달라고 했더니, 집주인이 "지금 사정이 어려워서 1억밖에 못 준다, 일단 1억 받고 나머지는 6개월 후에 주겠다"고 해요. 저는 당장 다음 집 계약 때문에 돈이 필요한데, 1억이라도 일단 받는 게 나을까요? 그런데 걱정되는 게, 1억 받으면 나머지 1억을 나중에 못 받게 되는 건 아닌가 싶어서요. 혹시 "1억 받은 거로 합의했다"고 우기면 어떡하죠? 이런 경우 어떻게 하는 게 안전한가요?

A. 관련 문의 답변

보증금 일부를 먼저 수령하더라도 명시적으로 잔액 청구권을 보유한다는 의사를 표시하면, 민법 제496조에 따라 나머지 채권은 여전히 유효하게 존재합니다. 

말씀하신 상황에서 가장 중요한 것은 일부 수령이 전체 채권 포기를 의미하지 않도록 명확히 하는 것입니다. **민법 제496조(변제로 인한 대위)**는 채권 일부 변제 시에도 나머지 채권이 소멸하지 않음을 전제로 하며, 민법 제162조(소멸시효 중단 사유) 는 채권 일부라도 승인하면 전체 채무를 인정한 것으로 봅니다. 즉, 집주인이 1억을 지급하는 행위 자체가 나머지 1억에 대한 채무도 인정하는 것으로 해석될 수 있습니다. 다만 민법 제503조(변제 충당) 는 일부 변제 시 채무자가 어느 채무에 충당할지 지정할 수 있다고 규정하므로, 만약 집주인이 "1억으로 전액 변제"라고 주장할 위험이 있습니다.

안전하게 일부를 수령하는 방법은 다음과 같습니다. ① 각서 또는 확인서 작성(필수): "보증금 2억 중 1억을 ○○년 ○○월 ○○일 지급하며, 잔액 1억은 ○○년 ○○월 ○○일까지 지급할 것을 확인함. 본 지급은 일부 변제이며 나머지 채무를 면제하는 것이 아님"이라는 내용으로 집주인에게 각서를 받거나, 공증까지 받으면 더욱 안전. ② 영수증에 명시(필수): 1억 수령 시 영수증에 "보증금 2억 중 일부금 1억 수령, 잔액 1억 청구권 보유"라고 명확히 기재. ③ 내용증명 발송(권장): 1억 수령 전후로 "귀하로부터 보증금 일부 1억을 수령하였으나, 이는 잔액 1억에 대한 청구권 포기가 아니며, ○○일까지 잔액 지급을 최고함"이라는 내용증명 발송. ④ 녹음(보조 수단): 집주인과 대화 시 "1억 먼저 주시고 나머지 1억은 ○○월까지 주시는 거 맞죠?"라는 확인 대화 녹음. 이러한 증거가 있으면 나중에 집주인이 "전액 변제했다"고 주장해도 법정에서 승소할 수 있습니다.

Q2. 일부만 받고 나중에 나머지 청구 가능한가요?

전세 1억 5천 계약이 끝났는데 집주인이 "지금은 1억만 줄 수 있다"고 해서 일단 1억을 받았어요. 그때 너무 급해서 각서나 그런 건 못 받았고, 그냥 계좌로 1억 받고 영수증만 썼습니다. 그런데 3개월이 지났는데도 집주인이 나머지 5천만원을 안 주는 거예요. 연락하면 "조금만 더 기다려 달라"고만 하고요. 제가 1억 받을 때 "일부만 받는다"는 얘기를 안 했는데, 이러면 나중에 소송해도 "이미 다 받았다"고 우기면 어떻게 하나요? 나머지 5천 청구할 수 있을까요?

A. 관련 문의 답변

보증금 일부 수령 후에도 계약서상 보증금 총액과 실제 수령액의 차액은 여전히 채권으로 존재하며, 민법 제162조 소멸시효 내 청구 가능합니다. 

귀하의 상황은 증거가 부족하여 다소 불리하지만, 여전히 잔액 청구가 가능합니다. **민법 제162조(채권의 소멸시효)**는 일반 채권의 소멸시효를 10년으로 규정하며, 민법 제163조(3년의 단기소멸시효) 중 임대차보증금 반환채권은 특별한 규정이 없어 일반 채권으로서 10년 소멸시효가 적용됩니다(대법원 2005다57354). 즉, 계약 종료 후 10년 이내에는 잔액을 청구할 권리가 있습니다. 문제는 집주인이 "전액 변제했다"고 주장할 때 이를 반박할 증거가 필요하다는 점입니다. 입증책임은 "변제했다"고 주장하는 집주인에게 있으므로(민사소송법 제288조), 집주인이 "2억 전액을 지급했다"는 증거를 제시해야 합니다.

귀하께서 할 일은 다음과 같습니다. ① 계좌 거래 내역 확보(1억만 입금된 사실 입증), ② 임대차계약서(보증금 1억 5천으로 명시), ③ 영수증(1억 수령 시 작성한 영수증 - 만약 "잔금" 또는 "전액"이라고 쓰지 않았다면 유리), ④ 집주인과의 문자·카카오톡(나머지 돈 달라고 요청한 내역 및 집주인의 "기다려 달라"는 답변 - 이는 잔액 존재를 집주인이 인정한 증거), ⑤ 녹음(가능하면 집주인과 통화 시 "나머지 5천 언제 주시나요?" 질문). 이러한 증거들이 있다면 민사소송에서 충분히 승소 가능합니다. 즉시 내용증명으로 "○○년 ○○월 ○○일 보증금 1억 5천 중 1억만 수령하였으며, 잔액 5천만원을 7일 이내 지급할 것을 최고함. 불응 시 법적 조치"라고 통보하시고, 7일 후 미지급 시 소액사건심판(3000만원 이하) 또는 민사소송 제기하시기 바랍니다.

Q3. 원금에서 깎아주면 안 되는데 어떻게 해야 하나요?

전세 3억인데 집주인이 "수리비로 500만원 쓸 거니까 2억 9500만원만 돌려주겠다"고 해요. 그런데 제가 집을 정말 깨끗하게 쓰고 나왔고, 수리할 곳도 없거든요. 집주인이 그냥 돈이 아까워서 트집 잡는 것 같은데, 제가 거부하면 "그럼 소송하든지"라면서 나오더라고요. 500만원 때문에 소송하기는 또 부담되고, 그렇다고 억울하게 깎여서 받고 싶지도 않고요. 이런 경우 어떻게 대응하는 게 현명한가요? 원금에서 깎아주면 안 되잖아요.

A. 관련 문의 답변

임대인이 임의로 수리비 등을 공제하려면 민법 제654조 원상회복 의무 위반을 입증해야 하며, 입증 없이 보증금을 감액하는 것은 채무불이행입니다. 

말씀하신 상황은 민법 제654조(임대차 종료 시 임차인의 의무) 가 쟁점입니다. 이 조항은 "임차인은 임차물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다"고 규정하지만, 여기서 '원상회복'이란 통상적인 사용으로 인한 자연적 마모·훼손은 포함되지 않으며, 임차인의 고의·과실로 인한 손상만 해당합니다. 대법원은 "통상의 사용으로 인한 자연적 소모는 원상회복 의무에 포함되지 않으며, 임대인이 수리비를 공제하려면 임차인의 책임 있는 사유로 인한 손상임을 입증해야 한다"고 판시했습니다(대법원 2004다44608). 즉, 입증책임은 집주인에게 있으며, 집주인이 "임차인이 망가뜨렸다"는 증거를 제시하지 못하면 수리비 공제는 불가능합니다.

대응 방법은 다음과 같습니다. ① 명도 전 사진 촬영(필수): 집을 나가기 전 모든 방, 벽, 바닥, 천장, 화장실, 주방 등을 상세히 촬영하여 하자가 없음을 입증. ② 내용증명 발송: "임차물을 원상으로 회복하여 반환하였으며, 집주인이 주장하는 수리 필요 부분은 통상 사용으로 인한 자연 마모에 불과하므로 보증금 3억 전액을 ○일 이내 반환할 것을 최고함"이라고 통보. ③ 집주인의 수리비 견적 요구: "어느 부분을 수리해야 하며 비용이 얼마인지 구체적인 견적서와 사진을 제시하라"고 요구. ④ 협상 시도: 만약 실제로 경미한 하자(예: 벽지 일부 오염)가 있다면 실제 수리 비용(30~50만원 수준)만 공제하는 선에서 협상. ⑤ 소송 각오: 집주인이 500만원을 고집하면 "보증금 전액 반환 청구 소송"을 제기하고, 집주인이 수리비 공제 주장을 입증하지 못하면 전액 승소. 500만원 때문에 소송이 부담스럽다면, 주택임대차분쟁조정위원회 무료 조정을 먼저 신청하시는 것도 방법입니다.

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